인천지방법원 2025타경3284. 부천 상동 코오롱파크뷰 1층 110호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자 양지는 2019년 8월 20일 매매를 원인으로 거래가 290,000,000원에 취득했고, 2019년 11월 20일 소유권이전과 국민은행 근저당 설정이 함께 접수됐습니다. 말소기준권리는 이날 설정된 국민은행 근저당입니다.
말소기준 뒤에 설정된 조기철 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 중심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 신고된 점유 관계입니다. 농업회사법인 가나안 주식회사는 2019년 9월 5일, 양재오는 2019년 9월 6일 신고돼 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3284 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 547-1 코오롱파크뷰 제1층 제110호 · 도로명주소 경기도 부천시 원미구 소향로 11 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 대상면적 78.63㎡ · 철근콘크리트구조 33층 건물 중 1층 |
| 감정 이용상태 | 사무실(상호: 덕천측량산림(주)) |
| 소유자 | 양지 (2019.08.20. 매매 · 거래가 290,000,000원, 2019.11.20. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 251,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조기철 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리·점유 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정
2013년 이전 가압류·압류·근저당 등은 과거 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2019년 이후의 권리입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 2022년 조기철 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 조기철 근저당은 2026.02.04. 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상 선순위 신고가 핵심
| 점유 신고자 | 용도 / 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 가나안 주식회사 | 용도 미상 · 2019.09.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 양재오 | 주거 · 2019.09.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 덕천측량산업 주식회사 | 용도 미상 · 2021.03.29 | 3,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 가나안식품 | 용도 미상 · 2023.08.01 | 1,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 가나안 | 주거 · 신고일 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 41.0%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
코오롱파크뷰의 최근 거래 12건 평균은 611,083,333원, 최근 12개월 평균은 613,555,555원, 최신 거래는 2026년 7월 690,000,000원입니다. 표면상 최저가 251,370,000원은 최근 12개월 평균의 41.0%에 불과합니다.
그러나 대상 면적은 78.63㎡인 반면 거래 표본은 105.53~116.11㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더 큰 면적의 거래가를 그대로 대입하면 대상 물건의 시세가 과대평가될 수 있습니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 1.6% 높지만, 정확한 78.63㎡ 근린시설·사무실 거래가 확보되지 않은 상태에서는 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 105.53㎡ | 11 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 111.21㎡ | 23 | 635,000,000원 |
| 2026.05 | 111.21㎡ | 23 | 635,000,000원 |
| 2026.03 | 109.4㎡ | 19 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 105.53㎡ | 7 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 105.53㎡ | 7 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 116.11㎡ | 9 | 607,000,000원 |
| 2025.11 | 111.21㎡ | 22 | 620,000,000원 |
| 2025.09 | 105.53㎡ | 22 | 675,000,000원 |
| 2025.06 | 114.3㎡ | 10 | 647,000,000원 |
| 2025.05 | 116.11㎡ | 25 | 599,000,000원 |
| 2025.04 | 115.82㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 611,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 9건 | 613,555,555원 |
④ 예상배당표 (매각가 251,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,319,180원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 조기철 | 90,000,000원 | 31,050,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 306,000,000원 중 247,050,820원이 배당되고, 58,949,180원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금은 반영되지 않았으며, 국민은행 근저당 변경등기도 재확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 251,370,000원 | 58,949,180원 | 31,050,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 175,959,000원 | 133,304,426원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 123,171,299원 | 185,353,099원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 상동역 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·업무시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상동역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 사무실로 이용 중이며, 현황조사에는 덕천측량산업 주식회사가 보증금 3,000,000원·차임 1,500,000원으로 신고돼 있습니다.
- 건물. 2007.03.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 33층 건물의 1층 110호입니다. 기본 위생·급배수·소화전·에스컬레이터·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·상동지구 지구단위계획구역이며, 남측과 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,565,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 포함되며, 외국인 등 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설·사무실이므로 정확한 동일 면적 거래와 임대수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금. 농업회사법인 가나안 주식회사와 양재오의 임대차계약서·보증금·점유 개시·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신고일 미상 점유. 매각물건명세서의 ‘가나안’이 다른 가나안 명칭 법인과 어떤 관계인지, 실제 점유자와 계약 상대방이 누구인지 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 최저가 251,370,000원에 선순위 임차보증금 중 매수인이 승계할 금액을 더한 뒤 투자성을 판단해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 국민은행 근저당의 최초 채권최고액 216,000,000원과 2022.04.01. 변경액 162,000,000원의 관계를 등기 원본과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 변경. 조기철 근저당이 2026.02.04. 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전된 내용을 배당요구·채권신고 서류와 대조해야 합니다.
- 정확한 시세. 현재 실거래 표본은 대상 78.63㎡보다 큽니다. 동일 면적 또는 유사한 1층 근린시설·사무실의 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 이용관계. 감정평가상 상호와 현황조사상 법인명이 다르므로 실제 영업자·점유 범위·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.21의 진행·변경·매각 결과를 법원 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 513,000,000원에서 251,370,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 점유 신고가 2건이고, 신고일이 확인되지 않은 점유도 1건 있습니다. 이들의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 부담할 총액을 알 수 없습니다.
시세 비교도 아직 완성되지 않았습니다. 최근 12개월 평균 613,555,555원과 최신 거래 690,000,000원은 모두 대상보다 큰 면적의 거래입니다. 최저가가 해당 평균의 41.0%라는 계산만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 권리는 미확정, 실질취득가도 미확정, 정확한 비교 시세도 미확정입니다. 선순위 점유자의 계약과 보증금을 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 맞습니다.
