인천지방법원 2025타경3345. 부천시 오정구 오정동 풍림빌라 지층 비02호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 최인섭은 2015년 6월 10일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025년 8월 22일 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 등기상 말소기준 이후 존속하는 인수 권리는 확인되지 않아 예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%라는 사실이 아닙니다. 풍림빌라는 10세대 규모이고, 본건은 1998년 1월 21일 사용승인된 4층 건물의 지층입니다. 최근 실거래 금액이 제시되지 않았고 면적 비교도 일치하지 않아, 56,840,000원이 주변 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 임대관계까지 미상이므로 가격보다 점유·임차관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 547-2 풍림빌라 지층 비02호 도로명: 경기도 부천시 오정구 오정로252번길 44-7 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 지층 비02호 |
| 참고 면적 | 58.22㎡ · 비교 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 최인섭 (2015.06.10. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 45,688,035원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2015년 6월 10일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 88,800,000원이고, 2024년 11월 29일 변경등기에는 채권최고액 49,100,000원이 기록돼 있습니다. 예상배당은 88,800,000원을 채권액으로 계산하고 있으므로, 실제 채권액·변경등기의 효력·배당요구액은 입찰 전 등기사항과 채권계산서를 대조해야 합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사는 이해관계인의 부재와 폐문으로 현장 확인이 제한됐고, 자세한 임대관계가 미상으로 기록됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 점유자를 소유자로 단정하거나, 미신고 점유자의 전입일·보증금·확정일자와 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 예상배당상 인수액은 0원이지만 현장 점유 및 전입세대 확인 전에는 명도 위험까지 0이라고 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
풍림빌라는 10세대 규모이며 사용승인일은 1998년 1월 21일입니다. 본건과 비교할 수 있는 최근 거래금액, 최근 12개월 평균, 최신 거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 회차 가격 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56,840,000원 | 49% | 33,383,120원 |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 34% | 50,128,184원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 24% | 61,849,729원 |
회차가 내려갈수록 국민은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액은 예상배당상 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 인수액 0원 기준 56,840,000원입니다. 다만 실거래 비교가 없고 지층 다세대주택이라는 특성이 있으므로, 이 금액 자체의 시장 적정성은 별도 현장조사와 인근 중개업소 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 88,800,000원 | 55,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 55,416,880원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 33,383,120원입니다. 신청채권자의 청구금액 45,688,035원은 현재 회차 시나리오상 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 남서측 인근에 있으며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 지층 비02호이며, 사용승인일은 1998.01.21입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 필지 북서측으로 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 주거용 건부지이며 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이고 본건은 지층입니다. 최근 매각 사례와 실거래 금액이 없어 환금성과 적정가격을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 전입·확정일자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만, 전입세대 열람과 매각물건명세서 원본을 통해 미신고 점유자와 대항력 가능성을 점검해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 88,800,000원과 변경등기 금액 49,100,000원, 신청청구액 45,688,035원의 관계를 채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 지층 상태 확인. 채광·환기·습기·곰팡이·누수·침수 흔적과 창호, 난방 및 급배수설비의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 풍림빌라와 인근 유사 지층 다세대주택의 실제 매물가·거래가를 별도로 조사해야 합니다.
- 면적 확인. 참고 면적 58.22㎡는 비교 면적과 일치하지 않으므로 등기부·건축물대장·감정평가서에서 전유면적과 대지권을 원본 대조해야 합니다.
- 체납·공과금 확인. 관리비와 공용부분 부담, 수도·전기·가스 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 현장 확인이 더 중요하다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고 경매개시결정도 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 56,840,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 지층 다세대주택·임대관계 미상·최근 실거래 부재·2회 유찰이 동시에 겹칩니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없고, 실제 점유관계와 건물 상태, 인근 지층 주택의 거래 가능가격을 확인해야 합니다. 등기 권리는 통과, 현장성과 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 56,840,000원에 취득한 뒤 실제로 명도·사용·매각할 수 있는지를 검증하는 데 있습니다.
