인천지방법원 2025타경3451. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 116호로, 공부상 용도와 현황 이용상태는 소매점입니다. 감정가는 850,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 416,500,000원입니다. 현황조사 기준으로는 공실이며, 확인된 임차인과 배당요구 내역이 없습니다. 말소기준권리는 2023년 9월 25일 설정된 서서울농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원입니다.

말소기준 근저당권과 2025년 8월 28일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁 관련 등기도 등기부상 말소됐고, 현재 소유자는 조정환입니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전에는 현장 점유 상태와 사업자등록 여부를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸

2018년의 신탁등기는 이후 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 2023년 9월 25일 조정환에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 서서울농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 제공된 권리관계에서 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 없습니다.

② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 416,500,000원으로 감정가 850,000,000원의 49%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 소매점입니다. 소매점은 같은 건물 안에서도 위치, 가시성, 동선, 전면 폭, 임대료와 공실 기간에 따라 가치 차이가 크게 발생하므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

또한 현황은 공실이고 이미 2회 유찰됐습니다. 이는 현재 회차 이전의 가격에서는 응찰 수요가 형성되지 않았다는 사실을 보여줍니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이나 임대수익 근거가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 416,500,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점을 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 416,500,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 409,935,000원이 서서울농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 190,065,000원이 미배당됩니다. 미배당 채권은 채무자에게 남는 문제이며, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 회차별 배당 변화

유찰이 이어질수록 서서울농업협동조합의 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰에 따른 매수인의 핵심 변화는 권리 부담이 아니라 취득가격의 하락입니다. 다만 가격이 내려간다는 사실과 시장가치보다 싸다는 판단은 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 운양동 소재 김포골드라인 운양역 북동측 인근으로, 주위에는 아파트, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 현황. 공부상 소매점이며 감정 당시 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 본건은 1층 116호입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·제1종 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 토지는 평지의 세로장방형 상업용 부지입니다. 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 역과 주거시설 인근이라는 입지 요소가 있으나, 현황 공실과 2회 유찰 이력이 확인됩니다. 실제 임차 수요와 적정 임대료 확인이 가격 판단의 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이더라도 매각기일까지 상태가 유지됐는지 직접 확인해야 합니다.
• 사업자등록 확인. 소매점은 주택 전입세대 조사와 별도로 사업자등록 및 상가건물 임대차 현황을 확인해야 합니다.
• 임대료 조사. 동일 건물과 운양역 인근 1층 소매점의 보증금·월세·공실 기간을 조사해 현재 최저가의 수익성을 검증해야 합니다.
• 점포 조건 확인. 출입구 위치, 전면 폭, 가시성, 내부 상태와 실제 영업 가능 업종을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 할인과 가격 할인은 다르다

이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준인 서서울농업협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 416,500,000원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 850,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔지만, 해당 부동산은 현황 공실인 1층 소매점입니다. 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 접근하면, 낮아진 최저가가 곧 저렴한 시장가격이라는 잘못된 결론에 이를 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 운양역 인근 동일 용도 점포의 실제 거래가와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.