인천지방법원 2025타경31074. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 101호 근린시설입니다. 조사일 현재 공실이며 임차인은 없습니다. 말소기준은 2022년 8월 19일 북서울농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 744,000,000원입니다. 이후 등기된 경매개시결정, 부천시 압류, 중앙농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 미배당 채권이 크게 남더라도 이를 낙찰자가 떠안는 구조는 아니므로 매수인의 권리상 인수액은 0원입니다.
문제는 권리보다 가격의 신뢰도입니다. 감정가 964,700,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 113,496,000원까지 낮아졌습니다. 감정가의 약 11.8%라는 숫자는 매우 낮아 보이지만, 근린시설은 아파트처럼 감정가와 할인율만으로 적정가를 판정하기 어렵습니다. 실제 임대수요, 공실 지속 가능성, 관리비와 재매각 가능성을 확인하지 않으면 낮은 최저가가 그대로 투자수익으로 이어진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229, 1층 101호 (옥길동, 골든아이티타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 10층 내 1층 101호 · 조사일 현재 공실 |
| 사용승인일 | 2022.02.18 |
| 소유자 | 손은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 964,700,000원 / 113,496,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울농업협동조합 / 642,966,984원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 인수는 없다
임차인 없음. 감정평가상 이용상태도 조사일 현재 공실입니다. 2022년 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 소유자는 손은주입니다. 말소기준권리인 북서울농업협동조합 근저당 이후 등기된 임의경매개시결정, 부천시 압류, 중앙농업협동조합 가압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 예상배당에서 근저당권자와 후순위 채권자에게 상당한 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 11.8%라도 ‘저가’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가 964,700,000원의 약 11.8%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 79,447,200원, 그다음 회차는 55,613,040원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 사건은 동일·유사 호실의 실거래 가격과 직접 비교하지 못하므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 113,496,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 79,447,200원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 55,613,040원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,388,944원 |
| 1. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 744,000,000원 | 111,107,056원 |
| 2. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 794,000,000원 중 예상배당은 111,107,056원이며, 예상 미배당액은 682,892,944원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 101호입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 북동측 약 34미터, 남서측 약 24미터, 남동측 약 18미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 환금성. 조사일 현재 공실인 근린시설이고 6회 유찰된 상태입니다. 주거용 물건보다 수요층이 제한될 수 있으므로 실제 영업수요와 재매각 가능성 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 인근 유사 근린시설의 실제 매매가격과 임대수준을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이더라도 입찰 전 현장 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 사용 적합성. 건축물의 근린생활시설 용도와 실제 계획 중인 업종의 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 기간의 관리비 체납 여부와 월별 고정 관리비를 관리주체에 확인하세요.
- 임대수요 확인. 골든아이티타워 내부 공실 현황, 주변 상권, 유사 1층 호실의 임대기간과 수요를 직접 조사하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당액 682,892,944원은 채권자의 부족액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확인된 시세차익”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸해, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다면 실질취득액도 113,496,000원으로 명확합니다.
그러나 가격 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 964,700,000원의 감정가가 6회 유찰을 거쳐 113,496,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 할인율만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 더구나 조사일 현재 공실인 근린시설입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 임대수요와 재매각 가능성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.