296,800,000원
대전지방법원 2025타경11487. 아산시 탕정면 명암리 탕정삼성트라팰리스 401동 23층 2301호 아파트입니다. 감정가는 424,000,000원, 현재 최저매각가는 296,800,000원이며 7회 유찰 상태입니다. 소유자는 강숙자로, 2022.07.26 매매대금 480,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 내려왔다”가 아닙니다. 이미주는 2021.05.11 전입했고 보증금은 400,000,000원으로, 말소기준으로 판정된 2024.02.14 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 최저가 296,800,000원보다 보증금이 크므로 낙찰가가 더 내려가도 부족분 인수가 늘어 실질취득은 약 400,000,000원에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11487 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 명암리 809 탕정삼성트라팰리스 401동 23층2301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 36층 · 사용승인일 2013.01.30 |
| 소유자 | 강숙자 · 2022.07.26 매매 · 거래가액 480,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 296,800,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 411,948,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준으로 판정된 권리는 2024.02.14 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원입니다. 이미주의 전입일 2021.05.11은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 을구 5번 임차권은 보증금 400,000,000원, 건물 전부를 대상으로 하며 2024.07.08 등기됐습니다. 등기상 임차권 자체는 매각으로 소멸 판정이지만, 대항력 있는 보증금채권은 별개여서 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 남습니다. 이 부분을 주택도시보증공사의 확약이 해소하는 구조입니다.
| 임차·등기 | 보증금 | 전입 / 점유 | 권리 배지 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이미주 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 전입 2021.05.11 점유개시 2021.03.31 배당요구 2024.07.08 | 대항력 有 우선변제 주장 HUG 승계·확약 | 0원 룰상 400,000,000원 인수형이나 확약 반영 |
| 을구 5-2 5번 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 미상 | 5번 임차권과 연결된 경정등기 경정 범위 원본 대조 필요 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로는 최근 시세 아래
탕정삼성트라팰리스(1단지~3단지) 동일평형 비교 표본은 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 367,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 296,800,000원은 이 평균의 80.9%입니다. 최신 거래는 2026.08 380,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 4 | 382,000,000원 |
| 2026.08 | 84.68㎡ | 34 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 84.68㎡ | 35 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.68㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.68㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 34 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 24 | 348,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.68㎡ | 12건 | 367,000,000원 |
표본의 거래 범위는 335,000,000원~398,000,000원이고 최근 12개월 평균은 367,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 296,800,000원은 최근 평균의 80.9%로, 가격 자체는 최근 동일평형 거래대보다 낮습니다. 이번 사건은 확약이 있으므로 최저가가 아니라 “최저가 + 실질 인수”를 따져야 하며, 그 결과 실질 인수가 0원이어서 현재 최저가 자체가 실질취득액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,955,200원 |
| 임차인 이미주 보증금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 411,948,696원 | 251,844,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 451,948,696원 중 예상배당은 291,844,800원, 미배당은 160,103,896원입니다. 배당 계산상 이미주 보증금의 룰상 매수인 인수액은 400,000,000원으로 표시되지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탕정면 행정복지센터 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지, 농촌마을 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 단지 남측·서측은 왕복6차선, 동측·북측은 왕복2차선 간선도로를 이용해 접근할 수 있으며 도로 폭·계통·연속성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 및 아산 디스플레이시티2 일반산업단지 관련 구역에 포함되고, 공시지가는 1,959,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 탕정삼성트라팰리스(1단지~3단지)는 2,225세대이며, 동일평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 이미주 400,000,000원 임차권에 적용되는지 원문을 직접 대조하세요.
- 을구 5-2 경정 확인. 5번 임차권 경정으로 표시돼 있으므로 경정 전후 임대차계약일, 전입·보증금 표시가 어떻게 정리됐는지 등기 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 적용되면 실질취득은 296,800,000원이고, 확약을 배제하면 대항력 보증금 400,000,000원 인수형이므로 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰로 단지 평균 5.4회를 넘어섰습니다. 권리 외 점유·명도·현장 상태를 반드시 확인하세요.
- 시세 기준. 최근12개월 평균 367,000,000원, 최신 거래 380,000,000원, 실거래 범위 335,000,000원~398,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “4억 인수형”을 확약서가 뒤집는 사건
표면만 보면 상당히 위험합니다. 이미주는 2021.05.11 전입했고 보증금이 400,000,000원이라 말소기준 2024.02.14보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 낙찰가 296,800,000원보다 보증금이 커서 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인 인수가 늘어 실질취득은 약 400,000,000원으로 고정됩니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금 반환채권을 전액 회수하지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이미주 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 296,800,000원입니다. 최근12개월 동일평형 평균 367,000,000원의 80.9%로 가격대는 최근 시세 아래입니다.
결론은 권리 해소 조건부 가격 메리트형입니다. 가격만 보면 현재 회차가 의미 있지만, 그 가격 메리트는 어디까지나 확약서가 정확히 적용되는 것을 전제로 합니다. 7회 유찰이라는 이력까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 “더 싸게 기다리는가”보다 확약과 임차권 경정의 원문을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
