대전지방법원 2025타경11487. 아산 탕정면 명암리 ‘탕정삼성트라팰리스’ 401동 23층 2301호, 전용 84.68㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 424,000,000원짜리가 6회 유찰되어 최저가가 49,883,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “많이 유찰된 저가 물건”이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 400,000,000원이 핵심이고, 배당 부족분은 매수인 인수로 연결됩니다.
현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정하면 집행비용 1,297,894원을 제외한 48,585,106원만 임차인에게 배당됩니다. 남는 보증금 부족분은 351,414,894원입니다. 즉 낙찰자가 실제로 떠안는 총액은 49,883,000원 + 351,414,894원 = 401,297,894원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 400,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 명암리 809 탕정삼성트라팰리스 401동 23층2301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.68㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 · 36층 중 23층 |
| 소유자 | 강숙자 (2022.07.26. 거래가 480,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 49,883,000원 (6회 유찰, 감정가 12%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 411,948,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
계산상 말소기준은 2022.07.26. 을구 1번 근저당권입니다. 문제는 임차인 이미주의 주민등록일자가 2021.05.11, 점유개시일자가 2021.03.31로 이보다 앞선다는 점입니다. 여기에 임차권등기에는 임차보증금 400,000,000원, 확정일자 2021.05.11. 및 2023.03.17.이 나타납니다. 따라서 이 임차인은 단순 소멸 임차인이 아니라, 배당 부족분이 있으면 매수인에게 남는 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 핵심
| 임차인 | 점유/용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력/우선변제/승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.11 | 2021.05.11 / 2023.03.17 | 400,000,000원 | 2024.04.15 | 대항력 有 우선변제 승계 해당 없음 |
| 미상 | 주거(임차권등기) | 미상 | 미상 | 미상 | 있음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
같은 단지(탕정삼성트라팰리스 1단지~3단지, 2,225세대) 전용 84.68㎡ 안팎의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 범위는 340,000,000원~420,000,000원, 평균은 385,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.68㎡ | 18 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.68㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.68㎡ | 26 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 28 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 84.68㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 29 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 23 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 25 | 395,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 25 | 395,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 385,416,666원 |
최저가만 보면 실거래 평균의 12.9%처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득 401,297,894원은 실거래 평균 385,416,666원보다 15,881,228원 높고, 비율로는 104.1%입니다. 이미 6회 유찰됐지만, 인수 구조 때문에 실질 매입가는 여전히 시세 평균보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,297,894원 |
| 1. 임차인 이미주 보증금 | 400,000,000원 | 48,585,106원 |
| 2. 근저당 · 최은영 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍용기 | 411,948,696원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 411,948,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차인 보증금 중 48,585,106원만 배당되고, 부족분 351,414,894원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 총액은 4억 근처
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(6회 유찰) | 49,883,000원 | 351,414,894원 | 401,297,894원 | 실거래 평균보다 높음 |
| 7회 유찰 시 | 34,918,100원 | 366,110,426원 | 401,028,526원 | 보증금 수준 유지 |
| 8회 유찰 시 | 24,442,670원 | 376,397,298원 | 400,839,968원 | 보증금 수준 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탕정면 행정복지센터 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·산업단지·농촌마을 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로상 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 아파트로, 급배수·위생설비, 승강기, 지역난방, 도시가스공급시설, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측 왕복6차선, 동측 및 북측 왕복2차선 간선도로를 이용해 접근 가능하며 도로여건은 양호합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역에 포함되며, 공시지가는 1,959,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 특이사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,883,000원만 보면 안 됩니다. 현재 기준 인수 351,414,894원을 더한 401,297,894원이 실질취득입니다.
- 임차보증금 확인. 임차인 이미주의 보증금 400,000,000원, 전입 2021.05.11, 점유개시 2021.03.31, 확정일자 2021.05.11 및 2023.03.17을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미상 기재 확인. 이름·전입·확정일자·보증금이 특정되지 않은 주거 임차권등기 기재가 있으므로, 매각물건명세서와 임차권등기 원문 대조가 필요합니다.
- 실질취득 상한. 실거래 평균 385,416,666원을 기준으로 보면 현재 실질취득은 104.1%입니다. 응찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 남을 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,988만원 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자가 극단적이라 착시가 큽니다. 감정가 424,000,000원짜리 아파트가 최저가 49,883,000원까지 내려왔으니 언뜻 보면 파격 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금 400,000,000원이 있고, 현재 회차 배당으로 해결되지 않는 351,414,894원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득은 401,297,894원, 실거래 평균 385,416,666원보다 높습니다. 이 물건은 “싸게 나온 아파트”가 아니라 최저가가 낮아 보이는 대항력 인수형 물건입니다.