인천지방법원 2025타경32638. 경기도 김포시 월곶면 고양리 145-4의 토지와 공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,806㎡이고 공부상 지목은 잡종지, 현황은 공장부지로 이용 중입니다. 건물은 공장과 사무실·창고·숙소·주방 등으로 구성되어 있으나 일부는 장기간 방치된 상태로 조사됐습니다.
감정가는 1,160,192,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 568,494,000원, 감정가의 49.0%입니다. 할인 폭은 크지만 시세자료가 제공되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 지적도상 맹지인데 인근 145-28번지를 통해 출입하고 있고, 공장저당 기계·기구 중 상당수가 소재불명 또는 가치희박으로 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32638 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 고양리 145-4 · 경기도 김포시 월곶면 고양로128번길 20-53 |
| 물건종류 | 공장 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 1,806㎡ · 잡종지 · 현황 공장부지 · 계획관리지역 · 공업용 |
| 건물 이용상태 | 공장 · 사무실 · 창고 · 숙소 · 주방 등 |
| 소유자 | 주식회사코멕스산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,192,000원 / 568,494,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 1991년 근저당이 말소기준
말소기준은 1991.12.19. 설정된 중소기업은행 근저당권 610,000,000원입니다. 이후 추가 근저당권 5건과 다수의 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 568,494,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 397,945,800원, 그다음 회차는 278,562,060원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율이 곧 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 568,494,000원 | 49.0% | 16,415,631,400원 |
| 3회 유찰 시 | 397,945,800원 | 34.3% | 16,584,465,901원 |
| 4회 유찰 시 | 278,562,060원 | 24.0% | 16,702,178,269원 |
③ 예상배당표 (매각가 568,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,084,940원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 610,000,000원 | 560,409,060원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 101,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2024제23차유동화전문유한회사 | 980,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2023제5차유동화전문유한회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신보2023제4차유동화전문유한회사 | 1,632,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국무역보험공사 | 2,508,524,111원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 국민은행 | 2,448,174,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 16,976,040,460원이고 현재 회차 예상배당은 560,409,060원, 미배당은 16,415,631,400원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 현장·감정평가 핵심
- 입지. 경기도 김포시 월곶면 고양리 안말마을 북동측 인근의 소규모 공장 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근 고양로 변에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 1,806㎡, 완경사 사다리형 토지로 공부상 잡종지이나 현황 공장부지로 이용 중입니다.
- 건물. 공장 건물과 사무실·창고·숙소·주방 등으로 이용되는 건물이 있으며 일부는 장기간 방치된 상태입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 있고 숙소 부분 난방설비는 가동이 불가능합니다.
- 제시외 시설. 제시외건물 ㄱ·ㄴ은 평가와 매각에 포함됩니다. 펜스·관정·도로포장은 토지에, 가동 지하구축물은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 매각 제외·출입로·규제 체크
- 출입로. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지이나 현황 인근 145-28번지를 통해 출입한다고 기재돼 있습니다. 통행 권원과 장래 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 군사 규제. 해병2사단 관할 군사기지 및 군사시설 보호구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 포함됩니다.
- 산지 규제. 보전산지·임업용산지·준보전산지와 접하며 관련 제한 여부를 관계부서에 확인해야 합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 365,200원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 출입권 확인. 145-28번지 통행이 단순 사실상 통행인지, 법적 권원이 확보된 통행인지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 공장·사무실·숙소의 실제 점유자를 확인하세요.
- 기계·기구 대조. 소재불명 및 가치희박으로 제외된 목록과 현장에 남은 설비를 번호별로 대조하세요.
- 건물 상태 확인. 장기간 방치된 건물, 가동 불가 난방설비, 누수·균열·석면·철거 및 복구비를 점검하세요.
- 세금 검토. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 인허가 확인. 계획관리지역, 군사시설 보호, 토지거래허가, 성장관리계획 관련 증축·용도변경 가능 여부를 관계부서에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없으므로 인근 공장용지 거래, 임대수익, 건물 잔존가치와 철거비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 사용 가능성
이 물건은 등기상 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 현황 출입로가 타 필지에 걸려 있고, 주요 기계기구가 매각에서 제외되며, 건물 일부가 장기간 방치된 상태입니다. 여기에 세금 압류와 각종 토지이용 제한도 확인해야 합니다.
감정가의 49.0%라는 할인율은 눈에 띄지만 비교 시세가 없어 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 권리는 통과, 현장과 가격은 보수적 검증. 출입권·점유·설비·인허가·복구비를 모두 확인한 뒤에도 사업성이 남는 가격에서만 접근해야 하는 물건입니다.
