5회 유찰로 가격 매력은 있으나 유치권 행사 주장과 근린시설 특성상 추가 확인 부담이 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 17%까지 떨어진 근린시설입니다. 다만 낮은 가격만 보고 접근하기에는 유치권 신고 170,000,000원과 상가 특유의 환금성 리스크를 먼저 확인해야 합니다. 권리상 매수인이 인수하는 임차보증금은 없지만, 현장 점유·유치권 성립 여부가 낙찰 후 비용을 좌우할 수 있습니다.
감정가
728,000,000원
근린시설 평가액
최저가
122,355,000원
5회 유찰 후
실질취득
122,355,000원
인수 임차보증금 없음
핵심지표
유치권 확인
170,000,000원 신고
인천지방법원 2025타경33319. 경기도 김포시 운양동 그랜드타워 1층 127호 근린시설입니다. 감정가는 7.28억이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1.223억까지 내려왔습니다. 권리 구조는 중소기업은행 근저당을 기준으로 정리되며 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 상가 물건에서는 가격보다 먼저 점유·유치권·실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경33319 (임의경매)
소재지
경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 127호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · "근린생활시설"로 이용중
소유자
주식회사오모가리비케이
감정가 / 최저가
728,000,000원 / 122,355,000원
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 1,025,846,115원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2021.06.30 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당, 신용보증기금·근로복지공단·국민은행 가압류, 국세·김포시 압류 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 매각물건명세서에는 주식회사 고부기홀딩스 외 1인의 유치권 신고 (유치권행사금액 170,000,000원)가 기재되어 있어 성립 여부 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
점유자
전입일
보증금
판정
문보경
2024.04.25
미상
대항력 없음 말소기준 이후 전입
주식회사 아시안인터내셔널
2023.09.20
20,000,000원
대항력 없음
(주)고부기홀딩스
2024.11.16
20,000,000원
대항력 없음
⚠️ 점유자 확인 임차인들은 전입 시점이 말소기준권리 이후로 확인되어 낙찰자 인수 위험은 없습니다. 다만 문보경은 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물로 기재되어 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,355,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,512,970원
중소기업은행 근저당
1,200,000,000원
119,842,030원
주식회사국민은행 근저당
240,000,000원
0원
신용보증기금 가압류
225,000,000원
0원
근로복지공단 가압류
18,741,350원
0원
국민은행 가압류
219,342,829원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 회차별 최저가
5회 유찰 후 최저가는 122,355,000원까지 하락했으나, 추가 유치권 비용 가능성은 별도 검토 대상입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 대항력 있는 임차인 인수 위험은 없습니다.
⛔ 핵심 위험 낮은 낙찰가가 장점이지만, 유치권 신고 170,000,000원의 성립 여부와 상가 공실·환금성 문제가 해결되지 않으면 예상보다 높은 취득비용이 발생할 수 있습니다.
상가 가치 판단. 낮은 최저가보다 향후 임대 가능성과 매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격에는 이유가 있다”
이 물건은 감정가 대비 크게 낮아진 최저매각가가 가장 큰 매력입니다. 그러나 근린시설 경매에서는 가격 하락 자체가 기회인 동시에 위험 신호일 수 있습니다. 권리상 인수 임차보증금은 없지만, 유치권 신고와 상가 환금성이라는 변수가 남아 있습니다. 가격은 매력적, 확인할 위험도 명확한 물건으로 판단됩니다.
