대전지방법원 2025타경11521. 아산 배방읍 배방메이루즈아파트 102동 13층 1301호입니다. 감정가는 216,000,000원이고, 현재 최저매각가는 151,200,000원입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2024.07.23. 설정된 김나리의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.20., 점유개시는 2022.07.07., 전입은 2022.07.08., 확정일자는 2022.06.20.이며 보증금은 235,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.04.10. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
따라서 확약이 없다면 현재 매각가 151,200,000원에서 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원만 우선배당되고, 부족분 86,716,800원이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 단순 합산 총부담은 151,200,000원 + 86,716,800원 = 237,916,800원이 되어 보증금 235,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 적용되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 1717 배방메이루즈아파트 102동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제13층 제1301호 · 철근콘크리트구조 20층 건물 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이앤이 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (8회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,595,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2017.02.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약
현재 권리분석의 핵심은 김나리의 임차권등기입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 235,000,000원을 주택도시보증공사의 승계분과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 2025.04.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권은 원래 매수인 인수 대상입니다. 다만 제출된 확약이 해당 임차권에 직접 적용되어 잔존 보증금 청구와 임차권등기 말소 문제가 해소되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나리 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2022.07.08 / 2022.07.07 | 2022.06.20 | 2024.07.23 | 有 | 有 | 실질 0원 대항력·잔존청구 포기 및 임차권 말소 동의 확약 |
② 시세 비교 — 확약 적용 시 가격은 최근 거래보다 낮다
배방메이루즈아파트 동일 면적대의 최근 거래는 185,000,000원부터 223,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 205,807,272원, 최신 거래는 2026.09. 210,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 2.9% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 17 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 8 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 14 | 223,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 8 | 200,880,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 205,807,272원 |
확약이 적용돼 매수인 실질 인수가 0원이면 실질취득 기준은 현재 최저가 151,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 205,807,272원의 73.5%이며, 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 실질부담은 237,916,800원으로 올라가므로, 그 경우에는 최저가 1.512억만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정 · 확약 미반영 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 임차인 김나리 보증금 | 235,000,000원 | 148,283,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,595,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산상 임차보증금 부족분은 86,716,800원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 확약에 따라 주택임차권의 승계인이 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하므로, 해당 확약이 적용되는 전제에서 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 인수액 변화 — 확약 없으면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 계산상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 70% | 151,200,000원 | 86,716,800원 | 237,916,800원 |
| 9회 유찰 시 · 56% | 120,960,000원 | 116,533,440원 | 237,493,440원 |
| 10회 유찰 시 · 45% | 96,768,000원 | 140,373,824원 | 237,141,824원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없다면 매각가가 151,200,000원에서 120,960,000원, 96,768,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 반대로 증가해 총부담은 약 237,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 이 사건에서 가격 메리트가 실제로 발생하는 이유는 유찰 그 자체가 아니라 잔존보증금 청구를 포기한 확약입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 배방초등학교 북측 인근. 주변은 대규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 1301호. 사용승인일은 2017.02.27.이며 위생·급배수·승강기·출입구 보안개폐장치·도시가스·난방시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 왕복 1~4차선 포장도로와 접하며 단지 내 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 배방메이루즈아파트는 426세대이며 동일 면적대 거래자료가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 해당 물건과 임차권에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 김나리 보증금 235,000,000원이 핵심이며, 주택도시보증공사의 승계 관계를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 배당계산과 실질 인수를 구분. 계산상 미배당은 86,716,800원이지만 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.0회입니다. 가격만 보지 말고 현황·점유·명도 및 반복 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 205,807,272원, 최신 거래 210,000,000원과 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘낮은 최저가’보다 확약이다
표면적으로는 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 151,200,000원을 크게 초과합니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 86,716,800원을 추가 인수해야 하고, 더 유찰되더라도 인수액이 늘어 총부담은 약 2.37억원대로 유지됩니다. 하지만 이 사건에는 주택임차권 승계인의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다.
따라서 해당 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 인수가 실질 0원이 되고, 현재 151,200,000원이 실질취득가가 됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 205,807,272원의 73.5%, 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 다만 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 8.0회 유찰이므로, 최종 판단의 핵심은 확약서와 매각조건을 원문으로 확인하고 반복 유찰의 원인을 함께 점검하는 것입니다.
