대전지방법원 2025타경11521. 아산시 배방읍 배방메이루즈아파트 102동 13층 1301호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 2017년 2월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 13층 물건입니다. 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 2.16억원이고 동일 평형 최근 거래도 1.85억~2.23억원이어서 평범해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 2.35억원의 미배당 잔액 인수조건입니다.
임차인 김나리는 2022년 6월 20일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 7월 7일 점유를 시작한 뒤 2022년 7월 8일 전입했습니다. 2024년 7월 23일에는 보증금 235,000,000원 전액에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 1717 배방메이루즈아파트 제102동 제13층 제1301호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 북수로25번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.934㎡대 · 20층 건물 중 13층 |
| 사용승인 | 2017.02.27 |
| 소유자 | 주식회사제이앤이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (7회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,595,186원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권 인수조건이 핵심
2017년 7월 7일 설정된 삼성생명보험 근저당권의 채권최고액은 159,600,000원이지만, 이 근저당권은 2020년 9월 21일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 단순히 “임차인의 전입일이 2017년 근저당보다 늦다”는 이유만으로 매수인 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 임대차와 전입은 근저당 말소 이후인 2022년에 이뤄졌고, 매각물건명세서가 임차보증금 미배당 잔액의 인수를 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 날짜 | 대항력·인수 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김나리 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 235,000,000원 | 계약·확정 2022.06.20 점유 2022.07.07 전입 2022.07.08 임차권등기 2024.07.23 | 명세서 인수조건 미배당 보증금 잔액 매수인 인수 | 배당요구 있음 실제 임차인 보증기관 중복신고 아님 |
임차권자 김나리는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 항목이 아니며, 이 사건의 인수위험은 이 235,000,000원 보증금 한 건을 중심으로 판단해야 합니다.
② 실질취득가 — 유찰돼도 약 2.35억으로 고정
대항력 있는 임차보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안는 미배당액이 늘어납니다. 이 사건도 명세서상 미배당 잔액 인수조건이므로, 보증금과 낙찰가의 단순차액으로 보면 실질취득가는 아래처럼 약 235,000,000원에 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 기준 | 보증금 단순차액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 216,000,000원 | 19,000,000원 | 235,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 172,800,000원 | 62,200,000원 | 235,000,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,240,000원 | 96,760,000원 | 235,000,000원 |
보증금 단순차액 기준입니다. 실제 인수액은 최종 배당표와 집행비용, 신청채권의 성격 및 배당순위에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구 내역·채권계산서 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 최근 시세보다 높다
배방메이루즈아파트는 426세대, 2017년 2월 27일 준공 단지입니다. 동일 평형 최근 거래 12건의 전체 평균은 203,656,666원이고, 최근 12개월 8건 평균은 203,610,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 200,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 0.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.8㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 17 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 8 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 14 | 223,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 8 | 200,880,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 59.8㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 59.8㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 19 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 203,610,000원 |
현재 최저가 216,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 106.1%이고, 최신 거래가 200,000,000원보다 16,000,000원 높습니다. 여기에 명세서상 인수조건을 반영한 실질취득가 235,000,000원을 적용하면 최근 12개월 평균보다 31,390,000원, 최신 거래보다 35,000,000원 높습니다. 최근 실거래 최고가 223,000,000원보다도 12,000,000원 높아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,595,186원 | 52,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 402,195,186원 | 190,019,186원 |
위 산정에서는 채권자 총청구액 402,195,186원 중 212,176,000원이 배당되고 190,019,186원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 배방읍 북수리 배방초등학교 북측 인근이며, 대규모 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 13층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 출입구 보안개폐장치, 도시가스 및 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 왕복 1~4차선 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로와 중로에 접합니다. 가축사육제한구역과 배방초등학교·배방유치원 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 15,398.8㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 평형 거래는 이어지고 있으나 최근 12개월 평균이 203,610,000원이고 추세가 0.1% 하락했습니다. 동일 단지 경매 낙찰률 0%, 평균 유찰 7회도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 비교. 현재 최저가 216,000,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 반영한 약 235,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 실제 배당액 확인. 김나리의 보증금 235,000,000원 중 얼마가 배당되고 얼마가 매수인 인수로 남는지 법원 배당요구 내역과 채권계산서로 확정해야 합니다.
- 말소된 근저당 배당 반영 확인. 2020년 말소된 삼성생명보험 근저당권이 예상배당에 반영된 이유를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구 성격 확인. 신청채권자 청구액 242,595,186원과 임차보증금 235,000,000원의 관계 및 대위변제·승계 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 금지. 8회·9회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당 잔액이 증가하면 총취득가는 약 235,000,000원에서 내려가지 않습니다.
- 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 임차인의 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기·채권계산서·임차권등기명령 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “2.35억 인수구조”가 먼저다
이 물건은 7회 유찰이라는 숫자 때문에 할인된 경매물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 216,000,000원도 최근 12개월 평균 203,610,000원의 106.1%이고, 임차보증금 미배당 잔액 인수조건을 반영한 실질취득가는 약 235,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 15.4%, 최신 거래보다 17.5% 높은 수준입니다.
게다가 예상배당에는 2020년 말소된 삼성생명보험 근저당권이 159,600,000원 배당되는 것으로 반영돼 있어, 실제 배당순위와 임차보증금 인수액을 원본으로 재확인해야 합니다. 권리구조를 확정하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하면 “싸게 낙찰받았지만 시세보다 비싸게 취득하는” 결과가 될 수 있습니다. 가격은 보류, 권리는 고위험 확인 대상. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 배당 후 남는 임차보증금 인수액의 확정입니다.