부동산임의경매

2025타경33362 · 부천지원 · 건물
1600㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

565,748,000원 5억 6,574만 감정가 1,649,410,000원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

08-25

부천지원 10:00

입찰 보증금

5,657만원

최저가의 10% · 56,574,800원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 16.49억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가 대비 낮지만 대항력 임차인 900만원 인수를 반영한 실질취득가 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저매각가 565,748,000원은 감정가 1,649,410,000원의 약 34% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가격의 20% 조건이며 임차인 인수 가능액 9,000,000원 반영 필요
리스크 중소기업은행 근저당 이후 권리는 소멸하나 대항력 임차인·공장용도 검토 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 34%까지 내려온 공장용지·제조업소 일괄매각입니다. 다만 핵심 리스크는 가격이 아니라 대항력 있는 임차인 박규현의 보증금 900만원 인수 가능성입니다. 최저가만 보면 저렴하지만, 낙찰자는 보증금 인수 부담을 반영해 판단해야 합니다.

감정가

1,649,410,000원

건물·토지 평가

최저매각가

565,748,000원

3회 유찰

실질취득

574,748,000원

낙찰가+인수 900만원

핵심지표

B 62점

권리·가격 혼합형

인천지방법원 2025타경33362. 김포시 대곶면 대명리 23 소재 제조업소 및 토지 물건입니다. 토지 1,600㎡, 계획관리지역 공장용지이며 현황상 제조업소로 이용 중입니다. 2022년 설정된 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박규현은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되어 보증금 900만원은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33362 (임의경매)
소재지	경기도 김포시 대곶면 대명리 23
물건종류 / 이용상태	기타 + 토지 · 제조업소 이용
소유자	주식회사홈인더스
토지면적	1,600.0㎡ · 공장용지 · 계획관리지역
감정가 / 최저가	1,649,410,000원 / 565,748,000원
매각기일	2026.08.25
신청채권	중소기업은행 근저당 채권최고액 876,000,000원

① 권리 흐름 — 근저당 기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.04.15 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험 가압류 및 2025타경33362 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박규현은 별도 검토 대상입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 900만원 인수 가능성

임차인	전입일	보증금	판정
박규현	2017.04.25	9,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 無 · 매수인 인수 가능

⚠️ 핵심 리스크 임차인 박규현은 말소기준권리(2022.04.15) 이전 전입으로 대항력이 인정됩니다. 배당에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 낙찰자가 9,000,000원을 별도로 부담할 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 565,748,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,057,480원
임차인 박규현	9,000,000원	0원
중소기업은행 근저당	876,000,000원	557,690,520원
신용보증기금 가압류	162,000,000원	0원
중소벤처기업진흥공단 가압류	120,520,439원	0원
서울보증보험 가압류	34,876,700원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

최저가는 감정가의 34% 수준이나 임차인 인수액 900만원을 반영해야 합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 외 권리 인수 위험은 제한적입니다.

⛔ 주의 관점 낙찰가는 565,748,000원이지만 임차인 보증금 9,000,000원 인수 가능성을 포함하면 실질취득금액은 약 574,748,000원으로 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대명1리마을회관 남서측 근거리, 중소규모 공장 및 창고가 밀집한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 근거리 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설 보호구역 등 제한사항이 존재합니다.
용도. 제조업소 이용 중으로 일반 주거용 부동산과 다른 환금성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 인수 확인. 박규현 보증금 900만원 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
일괄매각 조건. 제시외 건물 포함 특별매각조건 및 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 조건을 확인해야 합니다.
공장 용도 검토. 제조업소 운영 목적과 토지 규제를 함께 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 인수 리스크를 계산해야 한다”

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 대항력 임차인 보증금 900만원이 존재하는 유형입니다. 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이나, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 낙찰가 + 임차인 인수 가능액을 기준으로 실질취득가를 계산해야 하며, 제조업소·공장용지 특성상 환금성과 활용 가능성을 함께 검토하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-26	유찰	16억 4,941만원
2	2026-04-09	유찰	11억 5,458만원
3	2026-05-12	매각	8억 821만원
4	2026-07-21	유찰	-
5	2026-08-25	대기	5억 6,574만원

부동산임의경매

대항력 임차인 인수 900만원 — 김포 제조업소 일괄매각

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 900만원 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 565,748,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 인수 리스크를 계산해야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (33장)

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