인천지방법원 2025타경33616. 김포시 운양동 그랜드타워 1층 117호로, 건축물대장상 용도는 일반음식점이지만 감정평가 당시에는 근린생활시설(미용실)로 이용되고 있었습니다. 현재 소유자 나정순은 2021.12.13. 매매를 원인으로 거래가액 765,534,270원에 취득했고, 2022.01.07. 소유권이전과 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 636,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.27. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 판교낙생농업협동조합 가압류 51,254,062원, 2025.12.29. 김포시 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 권리관계 자체보다 눈여겨볼 부분은 5회 유찰된 상업용 집합건물의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 117호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 건축물대장 일반음식점 · 감정평가 당시 근린생활시설(미용실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제1층 제117호 |
| 소유자 | 나정순 · 거래가액 765,534,270원 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 124,204,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 517,308,636원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.07. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 임차인 오재은의 전입신고일은 2022.05.18.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.07.15. 배당요구를 했지만, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 배당추정상 0원입니다. 이후 가압류와 김포시 압류도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 이용 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오재은 | 주거 | 2022.05.18 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오재은은 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원으로 조사됐고 2025.07.15. 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으며, 배당추정에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 배당액 자체를 확정적으로 단정할 수는 없지만, 말소기준 뒤 전입이라는 점에서 대항력에 따른 매수인 승계는 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 739,000,000원이고 현재 최저매각가는 124,204,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 17%로 표시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 동일·인근 실거래 가격이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,538,856원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 636,000,000원 | 121,665,144원 |
| 3. 가압류 · 판교낙생농업협동조합 | 51,254,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 687,254,062원, 채권자 예상배당은 121,665,144원, 미배당액은 565,588,918원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 김포시 운양동 소재 운양역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 김포골드라인 운양역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 건축물대장상 용도는 일반음식점이나 감정평가 당시에는 근린생활시설(미용실)로 이용 중이었습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로가 개설돼 있고, 서측 및 북측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 철도보호지구, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등이 확인됩니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 감정가 대비 할인폭만으로 응찰하지 말고, 현재 영업용 근린시설의 실제 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현황 미용실이 다르므로 실제 사용 상태와 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 오재은의 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원, 점유 상태와 배당요구 내용을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않고 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계 확인이 필요합니다.
- 수익성 확인. 근린시설은 주거용과 달리 임대료·공실·업종 수요가 가격과 환금성에 직접 영향을 주므로 현재 임대수익과 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 후순위 가압류·압류, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 핵심이 명확합니다. 2022.01.07. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 오재은의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 김포시 압류도 매각으로 소멸하며, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 739,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 124,204,000원까지 낮아졌지만, 이를 비교할 실거래 가격 자료가 없습니다. 게다가 대상은 근린시설이고 현황은 미용실입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’가 아니라 현재 124,204,000원이 실제 임대수익과 재매각 가능성에 비해 적정한가를 확인하는 데 있습니다. 권리 인수는 0원이지만, 5회 유찰이라는 시장 반응을 가격 메리트로 오해해서는 안 됩니다.
