인천지방법원 2025타경33671. 김포 장기동 김포마스터비즈파크 제1층 알130호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(건축물대장상 용도: 의원), 현황은 공실입니다. 말소기준권리는 2020.07.24. 설정된 국민은행 근저당권 480,000,000원이며, 그 뒤의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 527,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,573,000원입니다. 할인 폭 자체는 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 현황 공실인 근린시설은 임대수익과 환금성이 가격에 직접 영향을 주므로 현장 시세 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33671 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층 알130호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(건축물대장상 용도: 의원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 남승권 (2020.07.24. 소유권이전, 거래가액 577,053,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 527,000,000원 / 88,573,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 462,333,688원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준은 2020.07.24. 국민은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 2024.03.22. 김포세무서의 압류와 2025.06.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 경매개시결정의 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사이며, 등기에는 변경 전 국민은행으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 ‘현재 시세’가 중요
현재 최저매각가는 88,573,000원으로 감정가 527,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 62,001,099원, 그 다음은 43,400,769원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 현재가가 실제 상가 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 88,573,000원 | 393,421,314원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 62,001,099원 | 419,514,921원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 43,400,769원 | 437,780,445원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,994,314원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 86,578,686원 |
| 미배당 | 480,000,000원 | 393,421,314원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 전제로 한 추정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고, 근저당권에는 393,421,314원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 국세의 교부청구 및 당해세 여부 등은 이 추정에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 공매 이력 — 진행 상태 교차 확인
2025.02.06. 한국자산관리공사 관련 공매공고가 등기됐다가, 2025.07.24. 공매대행의뢰 해지를 원인으로 말소등기가 이뤄졌습니다. 별도 분석 메모에서도 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인할 필요가 있다고 적시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포경찰서 북서측 인근. 공동주택·업무시설·지식산업센터·근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 건축물대장상 용도는 의원, 현황은 공실입니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 약 25m·20m 내외 포장도로, 북측으로 약 10m 내외 보행자전용도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터와 근린생활시설이 섞인 상업용 부동산이고 현황 공실이므로, 실제 임대수요와 매매 시세 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·매물 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 임대상황은 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 재확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 의원 용도의 근린생활시설인 만큼 실제 임대료와 관리비, 공실기간을 확인해 수익성을 별도로 검토해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 김포세무서 압류가 등기돼 있으므로 실제 교부청구와 당해세 해당 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 말소 이력이 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “많이 떨어졌다”와 “싸다”는 다르다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 현황도 공실입니다. 그러나 가격 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 527,000,000원에서 5회 유찰돼 88,573,000원까지 내려왔지만, 정작 비교할 실거래 시세가 없기 때문입니다. 근린시설·공실·5회 유찰이라는 특성을 감안하면, 감정가 할인율보다 현장 임대수요와 실제 매매시세가 훨씬 중요한 사건입니다. 권리의 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증이 입찰의 승부처입니다.
