인천지방법원 2025타경33676. 경기도 부천시 소사구 소사본동 더원스테이트 11층 1103호입니다. 사건의 표기 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2017년 사용승인된 지상 14층 건물의 11층에 위치합니다. 소유자 박일성은 2022년 6월 7일 소유권을 취득했고 등기된 거래가액은 320,000,000원입니다.

겉으로 보이는 경매 조건은 강한 가격 하락을 보여줍니다. 감정가 264,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 44,370,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 그러나 등기와 매각물건명세서를 보면 이야기가 달라집니다. 2022년 5월 13일 전입·점유를 시작한 임차인 김형석이 있고, 이 임차인의 대항력은 2024년 2월 5일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 경매의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2024년 2월 5일 부천시 압류입니다. 2017년 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 228,000,000원)은 2020년 7월 28일 이미 말소됐습니다. 2019년 부천시 압류 역시 2020년 2월 4일 해제로 말소되어 현재의 말소기준이 아닙니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 전입과 점유입니다. 김형석은 2022년 5월 13일 전입·점유를 시작했고, 2022년 3월 28일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기 자체는 2024년 3월 12일 이루어졌지만, 그보다 앞서 형성된 대항력의 판단 기준을 임차권등기일로 바꾸어서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.2억

임차인은 배당요구를 했고 우선변제권도 갖추고 있습니다. 하지만 우선변제권이 있다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 공제한 나머지만 임차인에게 배당되므로, 보증금 대부분이 배당되지 못하는 구조입니다.

③ 가격 분석 — 4,437만원이 아니라 약 3.21억

이 물건을 감정가 대비 16.81%에 취득한다고 생각하면 가격 판단이 크게 왜곡됩니다. 실제 부담의 기준은 최저매각가와 매수인 인수액을 합한 금액입니다.

44,370,000원 + 276,828,660원 = 321,198,660원. 이것이 현재 회차에서 예상되는 실질취득 부담입니다. 보증금 320,000,000원보다 1,198,660원 높은 이유는 예상 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되어 임차인 배당액이 그만큼 줄어들기 때문입니다. 이는 제공된 예상배당을 기준으로 계산한 금액이며 실제 매각대금·집행비용·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가 264,000,000원과 비교하더라도 예상 실질취득 부담 321,198,660원은 감정가보다 높습니다. 다만 감정가는 현재 시장의 실거래가격과 동일한 지표가 아니므로, 감정가 초과만으로 현 시세 대비 고평가 정도를 확정할 수는 없습니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,370,000원 가정)

집행비용 1,198,660원은 추정치입니다. 인수 보증금 276,828,660원은 매각대금 배당 항목이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 미회수 보증금입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

예상배당 구조에서는 법원 매각대금 44,370,000원 중 집행비용 1,198,660원을 제외한 43,171,340원이 임차인에게 배당됩니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 청구금액 362,441,708원에 대해 예상배당 0원으로 산정되어 있습니다. 소유자에게 돌아가는 잔액도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 남는다

현재 회차 이후에도 최저매각가는 추가로 하락할 수 있습니다. 그러나 신청채권자 미배당액이 계속 남는 이유는 선순위 임차인의 보증금부터 배당해야 하기 때문입니다. 매각대금이 감소하면 임차인의 예상 배당금 역시 감소하고, 매수인에게 넘어가는 보증금 반환 부담은 증가합니다.

유찰 횟수가 늘어난다는 사실과 실질취득가격이 싸진다는 판단은 분리해야 합니다. 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 여부가 경제적 결과를 지배합니다. 또한 추가 유찰 시나리오의 최종 실질취득액은 해당 회차의 집행비용과 배당 재계산을 거쳐 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 지하철 1호선 및 서해선 소사역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 소사역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 14층 건물입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권등기의 주거 이용 기재와 함께 실제 사용 형태, 용도 및 임대차 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 토지 동측·서측·남측·북측으로 너비 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소사역 인근 입지와 별개로, 오피스텔의 매매수요·임대수요 및 최근 거래가격을 검토해야 합니다. 다섯 차례 유찰된 이력과 상당한 보증금 인수 부담을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서의 인수 문구. 을구 순위 3번 임차권등기에 관한 미배당 보증금 인수 조항을 최우선으로 확인하세요. 이 사건의 실질적인 매수인 부담을 결정하는 권리입니다.
• 보증금 반환액. 임차인 김형석의 보증금 320,000,000원과 예상 인수액 276,828,660원을 구분하고, 배당 결과에 따른 최종 반환채무를 재계산해야 합니다.
• 실질취득가격. 현재 회차 예상 부담은 321,198,660원입니다. 낙찰가 44,370,000원만으로 취득원가를 산정하지 마세요. 취득 관련 세금·명도비·관리비 등의 별도 비용도 고려해야 합니다.
• 최근 시세 대조. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래가격, 최신 거래, 거래 추세와 실제 부담액을 비교한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 배당 및 조세채권. 부천시·안산시 압류와 당해세 여부, 실제 배당순위 및 세금 공제액을 확인해야 합니다. 예상배당과 실제배당은 달라질 수 있습니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기의 존속 상태, 현재 점유자, 보증금 정산 방식과 인도 가능 시점을 확인하세요. 임차권등기가 있다고 해서 현재 현장 점유상태까지 확정되는 것은 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰이 발생해도 인수 보증금이 증가할 수 있으므로, 매각대금과 인수액을 합산한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비와 건축물대장. 공용부분 미납 관리비, 건축물대장상 용도, 실제 이용상태 및 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 싸다고, 취득가격도 싼 것은 아니다”

이 물건은 감정가 264,000,000원에서 최저가 44,370,000원까지 내려온 5회 유찰 사건입니다. 그러나 가격이 내려온 이유를 최저가 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다.

핵심은 대항력 있는 임차인 김형석의 보증금 320,000,000원입니다. 현재 예상배당에서는 43,171,340원만 임차인에게 배당되고 276,828,660원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 현재 최저가 낙찰의 예상 실질취득 부담은 321,198,660원입니다.

후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차보증금 반환채무는 별도로 남습니다. 다회유찰에 따른 가격 하락은 인수액 증가로 대부분 상쇄되는 구조이며, 실거래 시세와 비교할 때도 낙찰가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 삼아야 합니다.

결론적으로 이 사건은 매수인 인수 위험이 크고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 경매입니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 미배당 보증금의 최종 인수 범위, 세금·배당순위, 현재 점유상태와 실거래 시세를 반드시 확인해야 합니다. 승부처는 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 총부담과 그에 대응하는 실제 시장가치입니다.