28,469,000원
인천지방법원 2025타경33702. 부천시청 동측 인근 메트로팰리스1 에이동 3층 322호로, 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 겉으로 드러난 숫자는 감정가 83,000,000원에서 세 차례 유찰된 최저가 28,469,000원입니다. 그러나 이 물건의 입찰가는 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다.
임차인 김은영은 2018년 9월 17일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2022년 12월 1일 압류보다 약 4년 앞서므로 대항력이 있으며, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 최저가 28,469,000원 중 집행비용을 제외한 27,556,558원만 임차인에게 배당되고, 나머지 56,943,442원이 낙찰자 부담으로 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1152-2 메트로팰리스1 제에이동 제3층 제322호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 14층 건물 내 3층 322호 |
| 소유자 | 권용범 (2022.08.23. 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은영 / 84,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 낙찰가 밖의 보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 2022년 12월 1일 파주세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김은영은 말소기준보다 앞선 2018년 9월 17일 전입·점유 및 확정일자를 갖춰, 2024년 10월 24일 등기된 임차권의 보증금 중 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 84,500,000원 | 2018.09.17 2018.09.17 | 대항력 있음 | 배당요구 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 658,000,000원 가압류는 별도 등기권리로, 임차보증금과 합산하지 않습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 낙찰가 28,469,000원과 인수액 56,943,442원을 합한 85,412,442원입니다. 감정가 83,000,000원의 102.9%로, 최저가만 보고 감정가 대비 66% 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 56,943,442원 | 85,412,442원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 65,330,409원 | 85,258,709원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 13,949,810원 | 13,298,713원 | 71,201,287원 | 85,151,097원 |
한 차례 더 유찰돼 낙찰가가 19,928,300원으로 내려가도 인수액은 65,330,409원으로 커지고, 실질취득은 85,258,709원입니다. 다섯 번째 유찰 가정에서도 총부담은 85,151,097원입니다. 집행비용 추정치 차이만큼만 변할 뿐, 총부담이 임차보증금 84,500,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,442원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 84,500,000원 | 27,556,558원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 658,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김은영 | 84,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 56,943,442원은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시청 동측 인근으로, 주위에 상업시설·업무시설·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 정방형의 평지이며 북측과 남측 포장도로로 출입합니다. 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 ㎡당 7,091,000원입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 세 차례 유찰됐고, 대항력 임차보증금 인수와 우선매수신고가 함께 있어 일반적인 무인수 물건보다 외부 매수자의 접근성이 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 28,469,000원이 아니라 인수액을 더한 85,412,442원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 85,258,709원·85,151,097원으로 거의 줄지 않습니다.
- 임차관계 원본 확인. 임대차계약일, 전입·점유, 확정일자, 보증금 지급자료와 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김은영이므로 신청채권의 발생 원인과 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 우선매수신고 확인. 2026.03.25. 제출된 우선매수신고의 유효 상태와 매각절차상 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도인 근린시설과 오피스텔 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·현장 조사로 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류가 있는 만큼 당해세와 체납관리비, 공용부분 승계 범위를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·우선매수신고 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 고정형”
이 물건은 최저가가 감정가의 34.3%까지 떨어졌지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 84,500,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 56,943,442원을 낙찰자가 인수하기 때문입니다. 결과적으로 실질취득은 85,412,442원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 거의 그대로입니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계에 관한 확인 필요성, 세 차례 유찰, 근린시설이면서 오피스텔로 이용 중인 물건 특성, 전세사기피해자 우선매수신고까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않고, 외부 낙찰 가능성도 제한되는 구조입니다. 결론은 가격·권리 모두 고난도, 외부 입찰은 보수적으로 접근입니다.
