대구지방법원 2024타경104659. 대구 북구 침산동 ‘강변일성트루엘’ 102동 35층 3504호, 전용면적 66.5647㎡ 아파트입니다. 소유자 이동건은 2019.07.05 거래가액 362,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 명의의 채권최고액 246,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 근저당권·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 주의할 부분은 말소기준보다 앞선 등기입니다. 농협은행 근저당권 2건과 삼성생명보험 근저당권 1건이 먼저 설정된 이력이 있지만, 농협은행 근저당권은 2017.03.17, 삼성생명보험 근저당권은 2019.07.08 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 권리 흐름에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경104659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산남로 215, 102동 35층 3504호 (침산동, 강변일성트루엘) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.5647㎡ · 35층 중 35층 |
| 소유자 | 이동건 (2019.07.05 거래가액 362,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 46,506,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 말소, 매수인 인수는 0원
② 시세 비교 — 최저가보다 최근 12개월 거래를 우선
강변일성트루엘은 323세대, 2014.02.24 준공 단지입니다. 동일 면적으로 매칭된 실거래 12건의 전체 평균은 307,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 306,666,666원과 최신 거래 320,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.51㎡ | 34층 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 67.03㎡ | 27층 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 67.03㎡ | 16층 | 313,000,000원 |
| 2026.03 | 67.03㎡ | 10층 | 298,000,000원 |
| 2026.01 | 66.22㎡ | 10층 | 289,000,000원 |
| 2025.11 | 67.03㎡ | 24층 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 66.51㎡ | 9층 | 292,000,000원 |
| 2025.07 | 66.51㎡ | 8층 | 295,000,000원 |
| 2025.05 | 66.56㎡ | 28층 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 66.56㎡ | 28층 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 67.03㎡ | 17층 | 312,000,000원 |
| 2024.12 | 66.22㎡ | 10층 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 306,666,666원 |
현재 최저가 243,600,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%입니다. 최신 거래가인 2026.07의 320,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 인수액 0원이라는 전제와 등기 말소관계가 원본에서 그대로 확인된다면, 현재 회차에는 시세 대비 가격 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,210,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행 | 127,380,000원 | 127,380,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 삼성생명보험 | 187,000,000원 | 52,009,600원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한화생명보험 | 246,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 오에스비저축은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 이대광 | 42,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 에이피엘파이낸셜대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 정중환 | 17,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 도경민 | 7,300,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈 | 25,896,306원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 13,200,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 산와대부 | 9,760,580원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,033,867원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션상 총 채권액은 825,570,753원, 배당액은 239,389,600원, 미배당액은 586,181,153원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 243,600,000원 | 239,389,600원 | 586,181,153원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 658,238,033원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 708,677,850원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 46,506,298원이며, 각 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 북구 침산동 경대교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있으며, 주간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물의 35층 3504호로, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 평지·부정형 토지이며, 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구(중심), 광로2류·대로3류 접합 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 289,000,000원부터 320,000,000원까지 확인되며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 66.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 확인. 농협은행 근저당권 2건의 2017.03.17 말소와 삼성생명보험 근저당권의 2019.07.08 말소를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 집행정지 이력. 2025.01.18 및 2025.12.12 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로, 기재된 매각기일 2026.07.08의 실제 진행·변경 결과를 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 현재 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 예상배당표가 이미 말소된 선순위 근저당권을 반영하고 있으므로, 실제 배당요구 채권과 우선순위를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래 추세가 -0.2%로 기록돼 있습니다. 최신 거래 320,000,000원과 최근 12개월 평균 306,666,666원을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 최고층 상태. 본건은 35층 중 35층입니다. 누수·결로·창호·승강기 접근성과 내부 마감 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 검토 대상, 절차와 원본은 확인 대상”
이 물건의 핵심은 말소기준보다 앞선 근저당권들이 등기상 이미 말소돼 있다는 점입니다. 이를 원본에서 확인하면 매수인 인수는 0원이고, 실질취득은 최저가인 243,600,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 306,666,666원의 79.4%이므로 가격 구간은 검토할 만합니다.
다만 예상배당표가 말소된 농협은행·삼성생명보험 근저당권에 배당하는 형태로 계산돼 있고, 2025.01.18과 2025.12.12 집행정지 통지 이력도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 여지 있음, 절차·배당 원본 확인 필수입니다. 낮은 최저가만 보고 바로 판단하기보다 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각 진행 상태를 먼저 맞춰야 합니다.
