인천지방법원 2025타경33729. 김포시 풍무동 69-2의 토지 889㎡와 지하 1층~지상 1층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 공부상 단독주택이며 현황은 주택 및 창고 등으로 이용 중이고, 조경수목과 제시외건물·구축물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 소유자 박현수가 2003년 소유권을 취득한 뒤 여러 금융기관의 근저당이 설정됐다가 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023.11.16. 영등포농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다.
이 기준권리보다 뒤에 설정된 신영식 근저당권, 농협은행과 영등포농업협동조합의 가압류, 김포시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위 자체가 새로 생기는 것은 아니며, 기준권리와 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가 배당 시 채권자들의 미배당액이 1,382,798,625원에 달하더라도, 이는 채무자와 채권자 사이에 남는 부족액이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 69-2 · 경기도 김포시 풍무로131번길 24-26 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택 · 현황 주택 및 창고 등 |
| 토지 / 건물 | 토지 889㎡ · 브럭조·철근콘크리트조·경량철골조 · 지하 1층~지상 1층 |
| 소유자 | 박현수 (2003.06.09. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,047,845,410원 / 702,411,000원 (3회 유찰·감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 1,227,504,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 · 조경수목은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.11.16. 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 신영식 근저당권 130,000,000원, 농협은행 가압류 7,092,643원 및 98,692,872원, 영등포농업협동조합 가압류 400,000,000원, 김포시 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 기준 근저당권은 2025.10.31. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으나 기존 근저당권의 승계이므로 말소기준일은 달라지지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 702,411,000원으로 감정가 2,047,845,410원의 34.3%입니다. 등기상 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 702,411,000원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 자연녹지지역의 토지 889㎡와 주택·창고 등이 결합된 물건입니다. 동일 조건의 최근 거래와 직접 비교하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 702,411,000원 | 692,986,890원 | 1,382,798,625원 |
| 4회 유찰 시 | 491,687,699원 | 484,370,822원 | 1,591,414,693원 |
| 5회 유찰 시 | 344,181,389원 | 338,562,850원 | 1,737,222,665원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 문제는 권리 승계가 아니라 토지의 실제 사용 가능 면적, 도로 저촉 범위, 제시외건물의 적법성, 증축 상태와 경계 확정 비용입니다. 이를 확인하지 않고 입찰하면 낮은 최저가가 현장 정리비용과 이용 제한으로 상쇄될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 702,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,424,110원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 692,986,890원 |
| 2. 근저당 · 신영식 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,092,643원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 98,692,872원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 영등포농업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,075,785,515원, 채권자 예상배당은 692,986,890원, 미배당은 1,382,798,625원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홈플러스 김포풍무점 남서측 인근이며, 단독주택·중소규모 공장·창고·상가·임야가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택이고 현황은 주택 및 창고 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 889㎡이며 완경사의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 1,067,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 중로2류와 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 환금성. 주택과 창고가 혼재하고 자연녹지지역의 대규모 토지와 제시외건물이 결합돼 있어, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 가치평가 기준이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접 필지와의 지적경계가 다소 불분명하므로 정확한 점유면적과 경계침범 여부를 별도 측량으로 확인하세요.
- 도로 저촉 범위. 토지 일부가 도시계획시설 중로2류에 저촉됩니다. 저촉 면적과 건축·증축, 향후 보상 및 사용 제한 여부를 관계 부서에서 확인하세요.
- 제시외건물·구축물. 경량철골 및 기타강구조 천막지붕 간이창고와 차양 등이 포함됩니다. 매각 포함 범위와 인허가·철거 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 증축 부분. 건축물대장상 2007.03.16. 일부 증축된 상태입니다. 대장 면적과 실제 현황, 구조별 적법성을 확인하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 현장점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외건물·구축물·조경수목의 포함 범위를 감정평가명세표와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등 규제의 실제 적용과 이용계획을 관계 기관에 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 사용하지 말고, 현황과 이용 가능성이 유사한 토지·주택·창고 거래를 각각 비교해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원 ≠ 현장 위험 0”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.16. 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액 1,382,798,625원이 크더라도 이를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 이 물건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 토지 일부의 도로 저촉, 불분명한 지적경계, 주택·창고 혼합 이용, 제시외건물과 구축물, 2007.03.16. 증축 부분, 미상인 임대관계를 모두 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형이지만, 가격 판단은 측량·점유·인허가 확인 이후가 맞습니다.
