대구지방법원 2024타경116317. 대구 북구 대현동 226-8의 토지와 지상 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 분류는 연립·다세대와 토지로 되어 있으나 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중인 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 1층 일부는 공부상 ‘전당포’이지만 실제로는 단독주택으로 이용되고 있으며, 가재도구가 남아 있는 공가건물로 조사됐습니다.
감정가 254,323,800원에서 네 차례 유찰되어 최저가는 61,063,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만 이 사건은 가격보다 먼저 권리와 물적 범위를 해체해서 봐야 합니다. 소유관계가 공유자 10명으로 나뉘어 있고, 말소기준은 1993년 박상웅 지분에 설정된 근저당권입니다. 그보다 앞선 1992년 가처분은 존재했으나 2013년 해제로 말소됐습니다. 현재 계산상 매수인이 인수할 등기권리는 0원이지만, 공유지분별 권리와 매각대상 전부를 원본에서 다시 대조해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경116317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 226-8 · 대구광역시 북구 대현로서15길 23 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 3층 · 사용승인일 1991.03.21 |
| 토지 | 대 92.2㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 공시지가 1,038,000원/㎡ |
| 공유자 | 박래락, 박래협, 박상웅, 박성희, 박용진, 박은영, 서보경, 정규현, 주식회사채널정보기술 등 공유자 10명 |
| 감정가 / 최저가 | 254,323,800원 / 61,063,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사채널정보기술, 박용진, 정규현 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 일부 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소, 후순위 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않았고, 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가장 먼저 눈에 들어오는 1992.07.27. 서보경 명의 가처분은 말소기준 근저당보다 앞서지만, 2013.06.19. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 가처분 인수 문제로 보기는 어렵습니다.
말소기준은 1993.03.26. 이재구 명의의 박상웅 지분 전부 근저당권입니다. 등기내용상 채권최고액은 50,000,000원이지만 실제 채권잔액은 확인되지 않아 예상배당 계산에서는 제외됐습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 2024.06.27. 박용진 지분에 설정된 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로는 부족하다
최저가는 감정가 254,323,800원의 24.01%인 61,063,000원입니다. 네 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 할인 폭은 매우 크지만, 비교 가능한 실거래 수치가 없어 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 크게 낮다”고는 말할 수 있어도 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 61,063,000원 | 59,563,866원 | 210,362,563원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,744,100원 | 41,574,706원 | 228,351,723원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 29,920,869원 | 28,982,293원 | 240,944,136원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 210,362,563원에서 228,351,723원, 240,944,136원으로 커집니다. 이는 낙찰자 승계액이 증가한다는 뜻은 아니지만, 권리관계가 장기간 정리되지 못한 배경과 이해관계인 간 협의 난도를 살펴볼 필요가 있다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,063,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,499,134원 |
| 1. 근저당 · 이재구 | 미상 채권최고액 50,000,000원 | 0원* |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 169,926,429원 | 59,563,866원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사채널정보기술 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 공유물분할 | 미상 | 0원 |
| 7. 현재 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외된 0원이며, 채권이 없다는 의미가 아닙니다. 확인된 채권 청구액 합계는 269,926,429원, 예상배당은 59,563,866원, 미배당은 210,362,563원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 대현동 경대교사거리 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량 및 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 1991.03.21. 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·외장타일, 내부는 벽지·내장타일·장판·바닥타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용 차이. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 목록1의 1층 일부는 공부상 전당포이나 실제로는 단독주택입니다. 가재도구가 방치된 공가건물입니다.
- 토지. 토지면적 92.2㎡, 지목 대, 평지·정방형·세로한면(가)입니다. 목록2 일부는 현황 도로이므로 실제 이용범위와 경계를 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 환금성. 4회 유찰된 노후 공가주택이고 공유자와 권리관계가 복잡합니다. 실거래 수치 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계, 목록2 일부 도로의 실제 경계를 매각물건명세서와 지적도에서 대조하세요.
- 공유지분별 권리 확인. 말소기준 근저당이 박상웅 지분에만 설정돼 있으므로 공유자별 등기와 매각 후 말소범위를 원본에서 확인하세요.
- 근저당 채권잔액 확인. 이재구 근저당의 채권최고액은 50,000,000원이지만 실제 채권액은 확인되지 않아 배당표에서 제외됐습니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서와 말소범위를 판단할 수 있습니다.
- 공매 중복 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매 진행의 충돌 여부를 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 2024.06.27. 박용진 지분에 설정된 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이지만, 담보가등기 여부와 말소 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 가재도구가 방치된 공가이므로 내부 훼손·누수·보일러·전기·도시가스 상태와 폐기물 처리비를 현장 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 24.01%라는 할인율이 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 토지가격·건물 잔존가치·수선비·철거비를 별도로 산정해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공매 상태를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 1992년 선순위 가처분은 이미 말소됐고, 2024년 가등기를 포함한 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 권리상 장점이 분명합니다.
하지만 4회 유찰, 공유자 10명, 박상웅 지분에만 설정된 말소기준 근저당, 실제 채권액이 확인되지 않은 배당, 조세 압류 8건, 공매공고, 제시외 건물, 일부 도로, 공부상 전당포와 현황 단독주택의 이용 차이, 가재도구가 방치된 공가라는 조건이 동시에 존재합니다. 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 비교 없이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 매각범위·세금·공유지분·건물 상태를 얼마나 정확히 검증하느냐가 수익을 결정합니다.
