춘천지방법원 2025타경314. 강원특별자치도 양양군 현남면 동산리 211, 오션스테이양양 제5층 제519호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 소유자는 신승엽으로, 2022.11.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 141,633,000원입니다. 같은 날 설정된 홍천축산업협동조합의 채권최고액 94,800,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 서울신용보증재단, 주식회사 한국스탠다드차타드은행, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 홍천축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경314 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산리 211 오션스테이양양 제5층 제519호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산큰길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 신승엽 · 2022.11.24 소유권이전 · 거래가액 141,633,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 76,184,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 모두 소멸
임차인 없음. 등기상 임차권이나 임차보증금 인수 항목은 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 소유자에게 전화 문의한 내용으로는 에머슨 주식회사에서 객실 위탁운영 관리를 하고 있습니다. 따라서 등기상 인수 문제와 별개로 실제 점유·운영 관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 49%
감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가격은 69,580,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태이며 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 48,706,000원, 4회 유찰 시 34,094,200원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 130,016,865원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 150,515,133원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 164,863,921원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 130,016,865원 → 150,515,133원 → 164,863,921원으로 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 낮아지는 매각가격이 후순위 채권의 인수로 바뀌는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 94,800,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,541,690원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 81,146,707원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,456,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 69,580,000원 기준 집행비용 1,652,440원을 제외한 67,927,560원이 홍천축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 채권총액 197,944,425원 중 미배당은 130,016,865원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 양양군 현남면 동산리 소재 동산항해수욕장 서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 이용상태. 본건 제5층 제519호는 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 개별냉난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로서 생활숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,454.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·진입표면구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 점유·운영과 입찰 체크리스트
- 객실 위탁운영 확인. 소유자 문의 내용으로는 에머슨 주식회사에서 객실을 위탁운영 관리하고 있습니다. 실제 인도 대상과 운영계약 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 등기상 임차권이 없다는 사실과 실제 점유·사용관계는 별개이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 인수. 2022.11.24 홍천축산업협동조합 근저당 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰률 해석. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 위탁운영·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 운영관계와 가격 검증이 핵심
등기상 권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 2022.11.24 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 서울신용보증재단·주식회사 한국스탠다드차타드은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 권리 말소 여부만이 아닙니다. 현재 2회 유찰·최저가 69,580,000원·감정가 49%까지 내려와 있지만, 생활숙박시설로 이용되고 있고 소유자 문의상 에머슨 주식회사가 객실을 위탁운영 관리하고 있습니다. 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 실제 점유·운영 관계와 응찰가격은 별도 확인”입니다.
