48,706,000원
춘천지방법원 2025타경314. 오션스테이양양 5층 519호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 신승엽이며, 2021.07.28 매매를 원인으로 2022.11.24 소유권이전 등기가 이루어졌고 거래가액은 141,633,000원입니다. 같은 날 홍천축산업협동조합의 채권최고액 94,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울신용보증재단·한국스탠다드차타드은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 홍천축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산리 211 오션스테이양양 5층 519호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산큰길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 신승엽 · 거래가액 141,633,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 76,184,636원 |
| 말소기준 | 2022.11.24 홍천축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 94,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
초기 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.24 신승엽 명의 소유권이전과 함께 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 대비 저가’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 48,706,000원으로 감정가 142,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 정보가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,706,000원 | 34.3% | 150,515,133원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 24.01% | 164,863,921원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 16.81% | 174,908,072원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 자료에서 가격 판단의 핵심은 채권자 손실 규모가 아니라 실제 생활숙박시설 거래가격과 운영가치를 별도로 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 94,800,000원 | 47,429,292원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,541,690원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 81,146,707원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,456,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 197,944,425원 중 예상 배당액은 47,429,292원이며 미배당액은 150,515,133원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 생활숙박시설로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 개별냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 입지. 강원특별자치도 양양군 현남면 동산리 소재 동산항해수욕장 서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,454.3㎡, 지목은 대, 상업용 이용, 평지·부정형이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역·진입표면구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 판단. 이미 3회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 매매사례와 운영수익 구조를 함께 점검하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 자료로는 최근 12개월 평균·최신 거래가 없어 최저가 48,706,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
- 위탁운영 관계 확인. 소유자 답변상 에머슨 주식회사가 객실을 위탁운영 관리하고 있습니다. 실제 점유 상태와 운영 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 재확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이므로 실제 사용 형태와 관리·운영 상태를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 150,515,133원 발생하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 현황을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격·운영 확인이 승부처”
권리 구조만 보면 말소기준인 2022.11.24 홍천축산업협동조합 근저당 이후 가압류 3건과 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 인수 위험은 비교적 단순합니다.
다만 이 물건은 이미 3회 유찰되어 최저가가 48,706,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더구나 생활숙박시설로 이용 중이고 에머슨 주식회사의 객실 위탁운영 관리 사실이 확인되므로, 실제 거래가격·운영 관계·점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
