춘천지방법원 2025타경320. 속초시 교동 907-10 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 327,729,120원, 현재 최저매각가는 112,411,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사제일설비공사이고, 2016.04.12 설정된 동명새마을금고 근저당권 130,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 주식회사부광이엔지 근저당, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정과 각 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 낙찰자에게 승계되는 금액은 잡히지 않습니다. 그러나 이 물건은 권리보다 현황 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께, 일반건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있고 위반사유는 창고 무단증축이라고 적혀 있습니다. 또한 지하층은 주택으로 기재되어 있으나 현황은 창고로 사용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경320 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 907-10 · 강원특별자치도 속초시 만천7길 19-20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 지하실 창고 등 |
| 토지 | 169.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 414,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사제일설비공사 (2013.11.28 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 327,729,120원 / 112,411,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동명새마을금고 / 101,387,130원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.12 동명새마을금고 근저당권입니다. 이후의 주식회사부광이엔지 근저당 183,000,000원, 신용보증기금 가압류 293,600,000원, 동명새마을금고의 임의경매개시결정, 국·국민건강보험공단·속초시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 현황 리스크 — 낮은 최저가보다 먼저 볼 것
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위반건축물 | 일반건축물대장상 위반건축물 표시 · 위반사유 창고 무단증축 |
| 지하층 현황 | 지하층은 주택으로 기재되어 있으나 현황은 창고로 사용 중 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 미상 |
| 감정평가 기재 | 공부와의 차이 없음 |
특히 감정요항표에는 “공부와의 차이 없음”으로 기재돼 있지만, 매각물건명세서 비고에는 위반건축물 표시와 지하층의 공부상 용도·현황 이용 차이가 함께 적혀 있습니다. 입찰 전에는 일반건축물대장과 매각물건명세서, 현황을 직접 대조해 무단증축 부분의 범위와 제시외 건물의 실제 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,373,754원 |
| 2. 근저당 · 동명새마을금고 | 130,000,000원 | 110,037,246원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부광이엔지 | 183,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 293,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 606,600,000원 중 110,037,246원이 배당되고, 미배당은 496,562,754원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·소규모 공동주택이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도로 조사됐습니다.
- 토지. 169.0㎡의 대지이며 평지·세로장방 형상, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 414,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설, 지하실은 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 일반건축물대장의 위반건축물 표시와 창고 무단증축 부분의 범위·상태를 확인하세요.
- 지하층 용도 대조. 지하층은 주택으로 기재되어 있으나 현황은 창고 사용으로 적시돼 있으므로 공부·현황을 직접 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 현장 상태에서 매각 범위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 사업자등록·전입·확정일자 등 권리 발생 요소를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·속초시 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 3회 유찰·감정가 34%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 물건 현황과 이용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현황
이 사건은 말소기준인 동명새마을금고 근저당권 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 34%까지 낮아졌다는 이유만으로 단순한 저가물건으로 볼 수는 없습니다. 창고 무단증축에 따른 위반건축물 표시, 지하층의 공부상 용도와 현황 차이, 임대관계 미상이 한 물건에 겹쳐 있기 때문입니다. 권리보다 건축·점유·이용 현황의 확인 난도가 높은 사건이며, 그 확인 결과가 실제 입찰 판단의 중심이 됩니다.
