춘천지방법원 2025타경320. 속초시 교동 907-10의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 지하실은 창고로 이용 중이며, 토지는 169.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 160,587,000원으로 감정가 327,729,120원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰됐으니 싸다”로 결론내릴 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 건축물대장상 창고 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있으며 임대관계도 미상이기 때문입니다.
등기부의 기준점은 2016.04.12. 설정된 동명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 그 뒤 2023년 주식회사부광이엔지의 183,000,000원 근저당, 신용보증기금 293,600,000원 가압류, 국세·건강보험·속초시 압류, 본건 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경320 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 907-10 · 강원특별자치도 속초시 만천7길 19-20 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 지하실 창고 |
| 토지 | 169.0㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사제일설비공사 |
| 감정가 / 최저가 | 327,729,120원 / 160,587,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동명새마을금고 / 101,387,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2016.04.12. 동명새마을금고 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 확인되는 말소기준권리는 2016.04.12. 동명새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 주식회사부광이엔지 근저당권, 신용보증기금 가압류, 동명새마을금고의 임의경매개시결정, 국·국민건강보험공단·속초시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당표상 매수인에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 327,729,120원이고 현재 최저매각가는 160,587,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번의 유찰로 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,048,218원 |
| 을구 8번 근저당 · 동명새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사부광이엔지 | 183,000,000원 | 27,538,782원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 293,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 606,600,000원 중 예상배당은 157,538,782원, 미배당은 449,061,218원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 160,587,000원 | 157,538,782원 | 449,061,218원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,410,900원 | 110,037,147원 | 496,562,853원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 78,687,630원 | 76,871,253원 | 529,728,747원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 101,387,130원이 충족되는 것으로 계산되지만, 4회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 76,871,253원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·소규모 공동주택이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 지하실은 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 169.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로조건이며 공시지가는 414,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 창고 무단증축의 정확한 면적·시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 관할기관에서 확인하세요.
- 지하층 현황 확인. 지하층은 주택으로 기재되어 있으나 현황은 창고로 사용 중인 것으로 적혀 있어 실제 구조와 인허가 상태를 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 사업자등록, 전입 여부, 보증금 존재를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 현황에서 정확히 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘실물 상태’가 승부처
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 명확합니다. 2016.04.12. 동명새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 깨끗함과 투자 안전성은 같은 뜻이 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 시세가 없고, 창고 무단증축에 따른 위반건축물 표시와 지하층의 공부·현황 차이, 임대관계 미상, 세금 압류가 함께 존재합니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만 실물·점유 리스크는 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
