대전지방법원 2025타경11652. 아산테크노밸리이지더원3단지 305동 18층 1804호, 전용면적 기준 72.345㎡ 아파트입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 210,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 24,707,000원, 감정가의 약 11.8%까지 떨어진 초저가 물건입니다. 그러나 이 물건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 건물 전부를 임차한 박찬혁의 보증금이 230,000,000원이고, 전입일자가 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 인수형 물건이기 때문입니다.
현재 회차 배당 시나리오에서는 매각대금 24,707,000원 중 집행비용 844,726원을 제외한 23,862,274원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 206,137,726원은 낙찰자가 인수합니다. 따라서 최저가가 2,470만원이라고 해서 2,470만원에 아파트를 취득하는 것이 아닙니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 총부담은 230,844,726원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 제305동 제18층 제1804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 72.345㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·베란다 · 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 천경란 (2021.03.06. 매매, 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 24,707,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,814,345원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박찬혁 · 임차보증금 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 핵심
등기상 하나은행 근저당권은 2021.04.02. 해지를 원인으로 말소됐고, 노원구 압류 역시 2021.06.02. 해제돼 현재 남아 있는 인수 대상이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 박찬혁은 그보다 앞선 2022.02.18. 전입·점유를 갖추고 2022.02.21. 확정일자를 받았습니다.
박찬혁은 2024.03.07. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 실질적인 선순위 부담은 임차보증금입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬혁 · 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 2022.02.18 | 2022.02.21 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 최고 거래보다도 높다
아산테크노밸리EGthe13단지 72.09~72.35㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 202,291,666원, 최신 거래는 2026년 7월 202,000,000원이며, 거래 범위는 188,000,000원부터 210,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.09㎡ | 22 | 202,000,000원 |
| 2026.07 | 72.35㎡ | 11 | 203,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 23 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 13 | 203,500,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 72.35㎡ | 18 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 72.35㎡ | 19 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 72.09㎡ | 19 | 209,000,000원 |
| 2026.03 | 72.35㎡ | 6 | 204,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 202,291,666원 |
현재 회차의 최저가는 최근 12개월 평균의 12.2%에 불과하지만, 이는 인수할 보증금을 제외한 숫자입니다. 최저가 24,707,000원과 미배당 보증금 206,137,726원을 합친 실질 부담 230,844,726원은 최근 평균보다 28,553,060원 높고, 최신 거래 202,000,000원보다 28,844,726원 높습니다.
최근 12건의 최고 거래가인 210,000,000원과 비교해도 실질 부담이 20,844,726원 높습니다. 감정가 210,000,000원보다 낮은 것이 아니라, 집행비용의 영향까지 포함하면 감정가보다도 약 20,844,726원 더 부담하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 844,726원 |
| 1. 임차인 박찬혁 보증금 | 230,000,000원 | 23,862,274원 |
| 2. 을구 1번 하나은행 근저당권 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 243,814,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수액 | - | 206,137,726원 |
임차인은 전입 2022.02.18., 확정일자 2022.02.21. 및 배당요구를 갖췄습니다. 예상배당 후 남는 임차보증금 206,137,726원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 6회 유찰 감정가 11.77% | 24,707,000원 | 206,137,726원 | 230,844,726원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% | 17,294,900원 | 213,416,408원 | 230,711,308원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% | 12,106,430원 | 218,511,486원 | 230,617,916원 |
7회 유찰 시 최저가는 17,294,900원으로 내려가지만 인수액은 213,416,408원으로 증가합니다. 8회 유찰 시에는 최저가가 12,106,430원까지 낮아지는 대신 인수액이 218,511,486원으로 커집니다. 세 경우 모두 총부담은 230,617,916원~230,844,726원으로 사실상 임차보증금 230,000,000원 수준에 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 거실, 주방·식당, 욕실2, 베란다 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 염작초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 아산밸리중앙로 등 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 중 18층이며, 사용승인일은 2016.12.09.입니다.
- 단지. 589세대 규모로, 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 남측 4~5차선, 동측 3~5차선, 북측 폭 6m 내외 도로와 접하며 도로관리 상태는 양호합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·아산테크노밸리 지구단위계획구역·일반산업단지이며 비행안전제6구역과 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 실제 취득원가를 산정해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 박찬혁의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·보증금 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 당해세·집행비용 등 실제 배당 순위와 금액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도와 보증금 반환 연계. 대항력 있는 임차인은 미배당 보증금 반환과 인도 문제가 연결되므로 명도비만으로 해결되는 일반 점유자와 다릅니다.
- 시세 상한 검토. 최근 12개월 평균 202,291,666원, 최신 거래 202,000,000원, 최고 거래 210,000,000원을 기준으로 총부담 상한을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 2.30억으로 유지됩니다.
- 관리비·점유 확인. 점유자의 부재로 탐문조사에 한계가 있었으므로 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 12% 낙찰”이 아니라 “시세 114% 취득”
이 물건을 최저가만 보면 감정가 210,000,000원의 약 11.8%인 24,707,000원에 나온 파격 할인 아파트처럼 보입니다. 그러나 실제 임차인 1명의 보증금은 230,000,000원이고, 현재 배당 시나리오에서 미배당되는 206,137,726원을 매수인이 인수합니다.
그 결과 총부담은 230,844,726원으로 최근 12개월 실거래 평균의 114.1%, 최신 거래의 114.3% 수준입니다. 최근 최고 거래 210,000,000원보다도 20,844,726원 높습니다. 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 2.30억에 고정됩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상입니다. 이 사건은 할인형이 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수형이며, 가격과 권리 모두에서 입찰 메리트가 낮습니다.
