* 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각 및 승계관계에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 매각조건과 원본 확약서의 확인이 필요합니다.

대전지방법원 2025타경11652. 충남 아산시 둔포면 아산테크노밸리이지더원3단지 305동 1804호 아파트입니다. 감정가는 210,000,000원인데 8회 유찰 끝에 최저가가 147,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균인 199,083,333원과 비교하면 매력적인 가격처럼 보입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 감정가 할인율이 아닙니다. 박찬혁의 임차보증금 230,000,000원이 등기돼 있고, 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 앞섭니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려가도 보증금 부족분이 매수인에게 이전돼 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지됩니다.

다행히 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약의 효력을 확인하는 것이 사실상 입찰의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

주의할 점은 확약의 적용 범위입니다. 확약은 박찬혁 임차권과 그 승계관계에 적용되는 것이지, 다른 임차인이나 별개의 점유자에게까지 포괄적으로 적용되는 것은 아닙니다. 이 사건에 확인된 실제 임차인은 박찬혁 1명이고, 주택도시보증공사는 임차권의 승계인이자 경매 신청채권자입니다. 이를 별개의 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

감정평가 당시 점유자 부재로 임대관계가 현장에서 확인되지 않았으므로, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 명목 인수와 실질 인수를 분리

③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트

아산테크노밸리이지더원3단지의 동일 평형 실거래 자료입니다. 전용 72.09~72.35㎡의 최근 거래 12건을 비교하며, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 삼았습니다.

최근 12개월 실거래 평균은 199,083,333원이며 최신 거래인 2026년 9월 거래가격은 190,000,000원입니다. 최근 표본의 거래가격은 188,000,000~210,000,000원 범위입니다.

확약이 유효하게 적용돼 인수액이 0원이면 실질취득 기준은 최저매각가인 147,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 73.8%이며, 최신 거래가격 190,000,000원보다도 낮습니다.

따라서 확약 적용을 전제로는 가격 메리트가 확인됩니다. 반대로 확약이 적용되지 않아 보증금 인수가 발생하면 실질 부담이 보증금 수준으로 올라 최근 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돌게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 승계관계를 별개 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 있다면 가격 구조가 달라진다

대항력 있는 임차인의 보증금을 일반적으로 인수해야 하는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 있으므로, 확약 적용 시에는 낙찰가 자체가 취득가격 판단의 기준이 됩니다.

명목 인수란 제시된 회차별 추정치이며, 확약이 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 향후 회차 가격과 배당액은 실제 매각조건에 따라 확인해야 합니다. 특히 9회 유찰 시 제시된 명목 인수 추정치는 배당액 계산의 세부 근거가 확인되지 않아 입찰 판단의 확정 수치로 사용하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남 아산시 둔포면 석곡리 소재 염작초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·산업단지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 아산밸리중앙로 등 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2016.12.09 사용승인된 철근콘크리트 아파트로, 20층 건물 중 18층에 있습니다. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 4~5차선, 동측 3~5차선 포장도로 및 북측 폭 약 6미터 도로에 접하며, 공도와 단지 내 도로가 연결돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·아산테크노밸리 지구단위계획구역·일반산업단지 등에 해당하며, 교육환경 보호구역 및 비행안전제6구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 589세대 단지로 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매물건 평균 유찰 6.1회와 본건 8회 유찰 이력은 별도의 유동성 점검이 필요한 요소입니다.
• 점유. 감정평가 당시 점유자 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자 및 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명시돼 있는지 확인합니다.
• 확약 효력 확인. 해당 확약이 현재 매각조건과 임차권 승계관계에 유효하게 적용되는지 확인합니다. 확약이 적용되지 않으면 명목 보증금 부족분의 인수위험이 되살아납니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 박찬혁 1명입니다. 주택도시보증공사의 경매 신청채권과 임차권 승계관계를 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
• 배당 및 말소 확인. 예상배당 144,142,000원과 명목 부족분 85,858,000원의 관계를 확인하고, 확약에 따른 임차권등기 말소 절차를 점검합니다.
• 실제 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유와 인도 가능성을 확인합니다.
• 시세 비교 기준. 확약 적용 시 실질취득 147,000,000원을 최근 12개월 평균 199,083,333원 및 최신 거래 190,000,000원과 비교합니다. 취득 부대비용도 별도로 검토합니다.
• 유찰 이력 확인. 본건 8회 유찰의 진행 경위와 단지 평균 6.1회 유찰 통계의 배경을 확인합니다. 낮은 최저가만으로 환금성을 단정하지 않습니다.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납과 매수인 부담 가능 항목을 관리사무소 및 관련 서류로 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “보증금 2.3억보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건은 단순히 감정가 210,000,000원짜리 아파트를 최저가 147,000,000원에 살 수 있다는 이야기로 끝나지 않습니다. 보증금 230,000,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 현재 예상배당 기준 명목 부족분은 85,858,000원입니다.

그럼에도 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원*입니다.

이 전제가 충족되면 실질취득 기준 147,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 199,083,333원의 73.8%로, 최신 거래가격 190,000,000원보다도 낮습니다. 가격상 여유가 있는 구조입니다.

다만 8회 유찰과 단지 경매물건 평균 6.1회 유찰이라는 이력은 가볍게 넘길 수 없습니다. 선순위 임차권의 확약 효력, 실제 점유 상태, 잔존 보증금 청구권 소멸 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 하며, 재매각 가능성과 별도 취득비용도 검토해야 합니다.

결론적으로 확약 적용 시에는 인수위험이 해소되고 최근 시세 대비 가격 메리트가 확인되지만, 다회유찰에 따른 환금성 위험과 확약 이행 확인이 남아 있는 조건부 접근 물건입니다. 확약의 효력을 확인하지 못한다면 147,000,000원이라는 최저가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.