인천지방법원 2025타경33781. 김포시 운양동 라피아노 402동 1층 415호, 전용 84.624㎡의 단지형연립주택입니다. 표면적으로는 감정가 755,000,000원에서 최저가 258,965,000원으로 떨어진 3회 유찰 물건이라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다.
홍지원은 2022년 3월 19일 임대차계약, 2022년 3월 31일 확정일자, 2022년 7월 29일 전입·점유를 갖춘 임차인입니다. 말소기준권리인 2023년 6월 7일 신한카드 가압류보다 전입이 앞서 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가로 매각될 경우 임차인에게 배당되는 금액은 254,539,490원이고, 나머지 495,460,510원은 매수인이 인수합니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 754,425,510원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 계속 보증금 750,000,000원 부근으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1341-44 라피아노 제402동 제1층 제415호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 모담공원로28번길 46-44 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 단지형연립주택 · 전용 84.624㎡ · 3층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이승정 (단독소유 · 거래가액 662,790,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 755,000,000원 / 258,965,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍지원 / 820,006,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 홍지원 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 계약 2022.03.19 전입·점유 2022.07.29 확정 2022.03.31 배당요구 2024.08.01 | 750,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 | 495,460,510원 |
2019년과 2021년에 설정됐던 농협은행·페퍼저축은행·오에스비저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 6월 7일 신한카드 가압류이며, 이후 경기신용보증재단 가압류·김포시 압류·국민건강보험공단 압류·하나캐피탈 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
라피아노401동402동 동일 면적대의 최근 실거래는 다음과 같습니다. 전체 7건 평균은 735,714,285원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 3건의 평균인 740,000,000원과 최신 거래 750,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 1.0% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.62㎡ | 2 | 750,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 720,000,000원 |
| 2025.11 | 84.70㎡ | 1 | 750,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2025.03 | 84.70㎡ | 1 | 700,000,000원 |
| 2024.11 | 84.56㎡ | 1 | 750,000,000원 |
| 2021.11 | 84.62㎡ | 2 | 970,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 740,000,000원 |
현재 최저가 258,965,000원은 최근 12개월 평균의 35.0%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 754,425,510원은 최근 12개월 평균보다 14,425,510원 높고, 최신 거래 750,000,000원보다도 4,425,510원 높습니다. 따라서 이 물건은 현재 회차에서도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 258,965,000원 | 495,460,510원 | 754,425,510원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 181,275,500원 | 572,062,357원 | 753,337,857원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 126,892,849원 | 625,683,651원 | 752,576,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,425,510원 |
| 1. 임차인 홍지원 보증금 | 750,000,000원 | 254,539,490원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 15,868,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,733,845원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 28,783,860원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 홍지원 | 820,006,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 홍지원은 우선변제로 254,539,490원을 배당받고, 보증금 미변제액 495,460,510원은 매수인이 인수합니다. 신한카드·경기신용보증재단·하나캐피탈 및 별도의 강제경매 청구채권 미배당액은 매수인이 인수하는 일반 채무가 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장 및 감정평가 이용상태는 단지형연립주택입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 415호이며 외벽은 벽돌, 창호는 하이샤시 마감입니다.
- 입지. 김포시 운양동 운양역 남동측 인근으로, 주위에 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 토지·규제. 제2종전용주거지역·제1종지구단위계획구역·김포한강신도시 택지개발지구이며, 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,404,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 라피아노401동402동은 33세대, 2019.02.26 준공 단지입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로, 가격과 권리구조에 민감한 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총 부담을 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 258,965,000원과 임차보증금 인수 495,460,510원을 합산한 754,425,510원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 753,337,857원, 752,576,500원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임차인 자료 원본 대조. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 전입세대확인서, 임차권등기명령 결정문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 신청채권 중복 여부 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 홍지원이므로, 820,006,849원의 청구채권과 임차보증금 750,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·집행비용 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 실제 집행비용에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 735,714,285원보다 최근 12개월 평균 740,000,000원과 최신 거래 750,000,000원을 중심으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득가는 싸지 않다”
이 물건의 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려와 있습니다. 그러나 대항력 임차인 홍지원의 보증금 750,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 매수인은 배당되지 않은 495,460,510원을 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 754,425,510원으로 감정가와 거의 같고, 최근 12개월 실거래 평균 740,000,000원 및 최신 거래 750,000,000원보다 높습니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 7.5억원으로 유지됩니다. 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 점만 보고 안전한 물건으로 평가하거나, 최저가 258,965,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 핵심은 선순위 임차보증금, 가격 핵심은 실질취득가입니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 대항력 인수형 경매입니다.
