대구지방법원 2025타경1058. 경산시 압량읍 ‘경산윤성3차타운’ 103동 2층 207호 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 24,010,000원입니다. 현재 소유자는 오정애이고, 2015.06.25 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 92,500,000원입니다. 같은 날 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권 83,000,000원이 말소기준권리이며, 2025.09.01 이 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부의 과거 압류·가압류·근저당권은 이미 말소된 내역이 대부분이고, 현재 분석의 중심은 2015년 근저당권과 2025년 경매개시결정입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지와 임차관계 존재 여부는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1058 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 인안리 47 경산윤성3차타운 103동 2층207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지상 15층 중 2층 |
| 사용승인 | 1996.10.02 |
| 소유자 | 오정애 (2015.06.25 소유권이전 · 거래가액 92,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 75,535,836원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.06.25 을구 7번 근저당권입니다. 근저당권자는 대구경북양돈축산업협동조합, 채무자는 오정애, 채권최고액은 83,000,000원입니다. 2025.09.01 같은 채권자의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 이보다 앞선 한국주택은행·대한생명보험·남경산신용협동조합 근저당과 과거 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌다
윤성3차 동일면적 59.94㎡의 최근 실거래 12건 평균은 45,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 38,000,000원이고, 최근 거래 범위는 38,000,000원~55,000,000원입니다. 현재 최저가 24,010,000원은 최근 12개월 평균의 53.4%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 9 | 41,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 14 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 5 | 42,500,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 9 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 17 | 50,500,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 45,000,000원 |
특히 최신 거래 38,000,000원과 비교해도 최저가는 13,990,000원 낮습니다. 감정가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 45,000,000원보다 높았지만, 2회 유찰을 거치며 가격 위치가 크게 달라졌습니다. 현재 가격만 놓고 보면 최근 실거래 범위 아래입니다. 다만 실거래는 층·내부상태 등 개별 조건 차이가 있으므로 낙찰가 상한은 실제 207호의 상태 확인 후 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 83,000,000원 | 23,177,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
24,010,000원 매각을 가정하면 근저당권 채권최고액 83,000,000원 중 23,177,820원이 배당되고 59,822,180원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 회수 부족분이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 59,822,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 66,895,526원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 71,846,868원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 근저당의 미회수액 자체가 매수인에게 넘어오는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인안2리복지회관 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 농경지, 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상물건 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·소화, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 273,200원/㎡입니다.
- 단지. 윤성3차는 453세대, 사용승인일 1996.10.02이고 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 평가된 만큼 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인합니다.
- 임차관계 확인. 전입·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 주민등록 관련 자료로 대조합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 45,000,000원, 최신 거래 38,000,000원과 207호의 2층·내부상태를 함께 비교해 응찰가를 정합니다.
- 배당 착시 경계. 근저당 미배당 59,822,180원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 시나리오상 인수는 0원입니다.
- 관리비·체납 확인. 공동주택 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 마지막 확인은 점유다
이 물건의 숫자만 보면 가격 조건은 확실히 달라졌습니다. 감정가 49,000,000원에서 2회 유찰돼 24,010,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 45,000,000원의 53.4%입니다. 최신 2026.08 거래 38,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다.
다만 가격 차이만 보고 바로 ‘완전한 안전물건’으로 결론 내리기는 이릅니다. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 확인되기 때문입니다. 따라서 이 사건의 마지막 관문은 근저당이 아니라 실제 점유관계와 임대차 존재 여부입니다. 가격은 매력 구간, 등기권리는 단순, 점유 확인은 필수. 이 세 문장으로 정리할 수 있습니다.
