대구지방법원 2025타경1080. 대구 수성구 파동 대자연아파트 6동 5층 501호입니다. 감정가는 209,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 현 소유자 권락희는 2013년 8월 19일 147,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당 108,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2019년 하나은행 근저당 561,600,000원이 설정됐고, 2025년 8월 29일 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다.

가격은 감정가만 보면 판단을 그르칠 수 있습니다. 동일 단지 거래의 전체 12건 평균은 182,250,000원이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 9건 평균은 181,111,111원, 최신 2026년 5월 거래는 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.8%로 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.5% 하락해 있다는 점까지 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸

임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 현존 권리의 기준은 2013년 8월 19일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 108,000,000원입니다. 2019년 2월 27일 하나은행 근저당 561,600,000원과 2025년 8월 29일 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·새마을금고·대구은행·현대해상화재보험 관련 근저당도 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 확인

대자연맨션1차는 408세대, 사용승인일은 1987.07.18입니다. 비교 대상 거래는 79.85㎡와 84.9㎡이며, 최근 12개월 평균은 181,111,111원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 79.85㎡ 3층의 170,000,000원입니다.

현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 181,111,111원의 80.8%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 비교해도 낮습니다. 전체 12건 거래의 범위는 140,000,000원~227,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.5% 낮아지는 흐름이므로, 182,250,000원의 전체 평균만 기준으로 할인율을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)

채권최고액 합계 669,600,000원 중 예상 채권자 배당액은 143,451,800원, 미배당은 526,148,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 유찰 시 배당 구조

유찰이 거듭되면 후순위 하나은행의 배당 여력부터 사라집니다. 현재 회차에는 하나은행에 35,451,800원이 예상되지만, 2회·3회 유찰 시 시나리오에서는 하나은행 배당이 0원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측 왕복 4차선 및 폭 약 8m 도로, 남동측 폭 약 15m 및 약 8m 도로와 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 토지 공시지가는 2,509,000원/㎡, 토지면적은 33,305㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 408세대 단지이며 최근 거래가격이 140,000,000원에서 227,000,000원까지 넓게 분포하고 최근 흐름도 -2.5%여서 개별 호수 상태와 가격 차별화가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 감정가 209,000,000원보다 최근 12개월 평균 181,111,111원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.5% 낮습니다. 현재 최저가의 할인폭을 과거 고가 거래만으로 평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 등기 재확인. 2013.08.19. 삼성생명보험 근저당을 말소기준으로 보고 2019.02.27. 하나은행 근저당과 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 입찰 전 원본에서 최종 대조하세요.
• 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비. 아파트 관리비 체납 여부와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 체납액을 관리주체에 확인하세요.
• 현장 상태. 1987.07.18. 사용승인 단지이므로 내부 수선 상태와 설비 상태를 실제 호수 기준으로 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 ‘최근 시세 대비 얼마에 사느냐’

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 삼성생명보험주식회사 근저당 108,000,000원, 후순위 하나은행 근저당 561,600,000원도 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득은 146,300,000원, 매수인 인수는 0원입니다.

가격 면에서는 현재 최저가가 최근 12개월 평균 181,111,111원의 80.8%이고, 최신 거래 170,000,000원보다 낮아 감정가 209,000,000원에 비해 가격 부담이 크게 줄었습니다. 다만 최근 시장은 -2.5% 하락 추세입니다. 전체 평균이나 과거 최고가 227,000,000원보다 최근 실거래 흐름을 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 안전형, 가격은 최근 하락 흐름까지 반영해 선별할 물건입니다.