대구지방법원 2025타경1092. 동대구역 서측 인근 ‘동대구역골드클래스’ 105동 21층 2103호 아파트입니다. 소유자 임창기는 2021.05.05 매매를 원인으로 거래가액 562,300,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2024.08.07 접수됐습니다. 같은 날 대구경북능금농업협동조합의 채권최고액 544,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김규만의 전입일은 2024.09.03입니다. 말소기준권리인 근저당 설정일 2024.08.07보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 단계의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1092 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 1894 동대구역골드클래스 105동 21층 2103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.974㎡ · 105동 22층 건물 중 21층 2103호 |
| 소유자 | 임창기 · 거래가액 562,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 392,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 480,158,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2024.08.07 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 544,800,000원, 근저당권자는 대구경북능금농업협동조합입니다. 이후 2025.01.10 대구신용보증재단 가압류 19,152,072원과 2025.09.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.11 엄세연 가압류 4,400,000원은 2025.11.25 이미 말소됐습니다. 소유권보존 당시의 금지사항등기도 소유권이전으로 이미 말소된 상태입니다.
임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규만 | 2024.09.03 | 2025.11.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 |
전입신고일 2024.09.03은 말소기준권리 2024.08.07보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 ‘최근 12개월’이 기준
동대구역골드클래스는 329세대, 사용승인일은 2024.05.22입니다. 대상 면적은 전용 84.974㎡이고 실거래 면적 매칭도 확인돼 있습니다. 전체 실거래 평균은 500,200,000원이지만, 가격 판단은 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 동일면적 6건 평균은 501,666,666원, 최신 거래는 2026.08 510,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 0.7% 수준의 상승 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 14 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 472,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 84.88㎡ | 10 | 498,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 14 | 482,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88~84.97㎡ | 6건 | 501,666,666원 |
현재 최저매각가 392,700,000원은 최근 12개월 평균 501,666,666원의 78.3%입니다. 최신 거래 510,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 70%라는 숫자보다, 최근 실제 거래가격과 비교했을 때도 현재 최저가가 낮다는 점이 더 중요한 가격 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,297,800원 |
| 1. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 544,800,000원 | 386,402,200원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 19,152,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 563,952,072원 중 예상 배당액은 386,402,200원이고, 미배당액은 177,549,872원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제공된 시뮬레이션의 6,297,800원을 적용했으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동 ‘동대구역’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·단독주택·다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 21층 2103호이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 서측 약 10미터, 남측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등이 적용되며 공시지가는 1,844,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 거주자의 폐문부재로 내부마감은 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 평가됐습니다.
- 거래성. 단지는 329세대이고 사용승인일은 2024.05.22입니다. 제공된 동일면적 실거래는 10건이며 최근 12개월 평균은 501,666,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 김규만은 대항력 없음으로 판정돼 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 내역과 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 561,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 501,666,666원과 최신 거래 510,000,000원을 우선 비교하세요.
- 실질취득 기준. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득 기준은 최저매각가 392,700,000원입니다.
- 명도. 현황조사에 김규만이 확인돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전 절차와 실제 점유상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본. 말소기준 근저당, 후순위 가압류, 기말소 권리와 경매개시결정의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각서류에서 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차 가격이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.07 대구경북능금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김규만의 전입은 2024.09.03으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 561,000,000원보다 최근 실거래를 보는 것이 중요합니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 501,666,666원, 최신 거래는 510,000,000원인데 현재 최저가는 392,700,000원으로 최근 평균의 78.3%입니다. 최근 추세도 0.7%로 하락 국면이 아닙니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격도 최근 실거래보다 낮은 구조가 이 물건의 핵심입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인의 배당관계는 원문 서류에서 최종 확인해야 합니다.
