인천지방법원 2025타경33816. 부천시 원미구 도당동 대원하이츠빌 다동 2층 202호로, 2002.04.18. 사용승인된 4층 다세대주택 내 물건입니다. 표면상으로는 감정가 160,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 54,880,000원, 감정가의 34.3%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
임차인 이도영은 2021.11.26. 전입신고·점유개시·확정일자를 갖추었고, 2023.09.19. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.09.24. 부천시 압류보다 앞선 권리이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자에게 넘어갑니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액은 106,507,840원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 50-1 대원하이츠빌 다동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 4층 건물 내 2층 202호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조석훈 (2021.12.17. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 54,880,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,563,227원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
현재 등기부의 말소기준권리는 2024.09.24. 부천시 압류입니다. 그 뒤의 2025.06.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·송림신용협동조합· 중소기업은행·국민은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
그러나 임차인 이도영의 주택임차권은 상황이 다릅니다. 전입신고와 점유개시가 2021.11.26., 확정일자도 2021.11.26.이고, 임차권등기는 2023.09.19. 완료됐습니다. 모두 말소기준인 2024.09.24.보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도영 주거·임차권등기 | 건물의 전부 | 160,000,000원 | 계약 2021.10.02. 전입·점유·확정 2021.11.26. 임차권등기·배당요구 2023.09.19. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
이도영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 160,000,000원은 중복 합산 없이 한 건으로 판단합니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 53,492,160원을 배당받고, 나머지 106,507,840원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총비용은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득액은 보증금 160,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 34.3% | 54,880,000원 | 106,507,840원 | 161,387,840원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 38,416,000원 | 122,675,488원 | 161,091,488원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 26,891,200원 | 133,992,842원 | 160,884,042원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,387,840원 |
| 1. 임차인 이도영 보증금 | 160,000,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 185,563,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,387,840원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당됩니다. 그래도 보증금 중 106,507,840원이 남아 매수인이 인수합니다. 낙찰가 54,880,000원과 인수액을 합친 실질취득은 161,387,840원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인은 2002.04.18.입니다.
- 입지. 도당중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이면서 3회 유찰된 물건이고, 실질취득액이 감정가 수준을 웃도는 구조이므로 재매각 가능성과 회수기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 161,091,488원, 160,884,042원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 순위 10번 주택임차권의 존속, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고, 최종 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 54,880,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 배당받지 못한 106,507,840원을 매수인이 인수합니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 161,387,840원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰되더라도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총액은 보증금 부근에서 유지됩니다. 3회 유찰이라는 표면적인 할인율이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 총비용으로 판단해야 합니다. 권리 인수 확정, 가격 메리트 없음. 이 사건의 결론입니다.
