대구지방법원 2025타경1164. 침산청구타운 102동 1층 113호입니다. 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 소유자는 조경연이고, 말소기준권리는 2015.09.16. 설정된 효목새마을금고의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 이후 2023.07.17. 주식회사에이치캐피탈대부의 채권최고액 13,000,000원 근저당과 2025.10.17. 효목새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 임차인은 박재우 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원이고 2022.10.20. 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2015.09.16.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2025.12.08. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력이 없으므로 보증금이 배당에서 부족하더라도 현재 권리분석상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 431-2 침산청구타운 102동 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 대상면적 41.625㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 20층 · 사용승인일 1995.05.29. |
| 소유자 | 조경연 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 효목새마을금고 / 97,369,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 임차인은 인수되지 않는다
핵심은 2015.09.16. 효목새마을금고 근저당입니다. 박재우의 전입일 2022.10.20.은 그 뒤이므로 대항력이 없고, 2023년 에이치캐피탈대부 근저당과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 김영희 명의 전세금 20,000,000원의 전세권은 2012.02.10. 이미 말소되었으므로 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재우 | 침산청구타운 102동 113호 · 주거 | 20,000,000원 / 500,000원 | 2022.10.20. | 2025.12.08. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 감정평가상 이용상태는 근린생활시설인데 임차인 조사상 사용은 주거로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현장 이용상태와 임대차 원본을 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 62.8% 숫자보다 ‘비교 대상이 맞는가’가 먼저다
청구타운의 최근 12개월 실거래 평균은 177,916,666원, 최신 거래는 2026.08. 160,000,000원입니다. 현재 최저가 111,720,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 62.8%로 표시됩니다. 그러나 대상면적은 41.625㎡이고 면적 매칭은 되지 않았습니다. 제공된 거래 표본은 모두 59.99㎡·69.84㎡·84.93㎡이므로 이 비율을 곧바로 대상 호실의 실제 시세 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 69.84㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 18 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 18 | 172,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 177,916,666원 |
④ 회차별 가격과 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 111,720,000원 | 109,355,920원 | 23,644,080원 | 97,369,440원 · 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,204,000원 | 76,396,328원 | 56,603,672원 | 97,369,440원 · 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,742,800원 | 53,357,430원 | 79,642,570원 | 97,369,440원 · 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 97,369,440원이 충족되는 시나리오입니다. 3회 유찰 시에는 채권자 배당이 76,396,328원, 4회 유찰 시에는 53,357,430원으로 낮아집니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 2. 근저당 · 효목새마을금고 | 120,000,000원 | 109,355,920원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이치캐피탈대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 133,000,000원 중 채권자 예상배당은 109,355,920원, 미배당은 23,644,080원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 침산초등학교 남측 인근이며, 주변은 학교·아파트 단지·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 지하 1층·지상 20층 규모이고 대상은 1층 113호입니다.
- 도로. 남측·북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며 공시지가는 2,314,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 청구타운은 542세대, 사용승인일은 1995.05.29.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로 제공돼, 근린생활시설의 환금성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설이지만 임차인 조사에는 주거 사용으로 기재돼 있으므로 현장에서 현황을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 박재우의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 대상면적 41.625㎡와 제공 실거래 면적이 불일치하므로 177,916,666원 평균이나 160,000,000원 최신 거래를 직접 비교가격으로 사용하지 마세요.
- 명도 계획. 실제 임차인이 확인되는 물건이므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 고려해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리가 2015년 효목새마을금고 근저당이고, 실제 임차인 박재우의 전입은 2022년이어서 대항력 없음·매수인 인수 0원이라는 결론이 명확합니다. 현재 최저가도 111,720,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
다만 투자 판단의 핵심은 여기서부터입니다. 최근 12개월 실거래 평균 177,916,666원, 최신 거래 160,000,000원과 비교하면 숫자상 저렴해 보이지만, 그 거래들은 대상 41.625㎡와 면적이 맞지 않고 대상의 감정 이용상태 역시 근린생활시설입니다. 따라서 “2회 유찰이니 싸다” 또는 “최근 평균의 62.8%니 매력적이다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리는 합격, 가격은 현장과 동일 용도·동일 규모 시세를 추가 확인해야 하는 건으로 보는 것이 맞습니다.
