대구지방법원 2025타경7445. 대구 수성구 수성동2가 267-16, 수성로 316의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 지하1층~지상3층 근린생활시설, 4층 주택이고, 토지면적은 145.1㎡입니다. 말소기준은 2022.08.26. 청운신용협동조합 근저당권 1,430,000,000원입니다. 이후 압류·경매개시결정·전세권·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 임차 점유관계가 있어 매수인 인수 문제는 별도로 남습니다.
특히 이 사건은 임차인 수만 세어도 실제 임차인이 5명입니다. 그중 김기범과 주식회사 무림기업은 각각 2016.07.11., 2013.12.16.로 말소기준보다 앞서고, 배당표에서도 보증금 10,000,000원과 3,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 주식회사 라온시행사도 2022.02.03.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 점유자는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동2가 267-16 · 대구광역시 수성구 수성로 316 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지하1층~지상3층 근린생활시설 · 4층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상4층 |
| 토지 | 145.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 반주화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,745,351,360원 / 855,222,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 1,359,898,406원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥탑 1층 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞선 점유가 핵심
말소기준권리는 2022.08.26. 청운신용협동조합의 근저당권 1,430,000,000원입니다. 이후 2022.11.18. 설정된 김명진 전세권 100,000,000원, 2024.11.22. 등기된 김효주 임차권 100,000,000원, 2025.01.08. 수성구 압류, 2025.02.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기범 | 3층 | 2016.07.11 | 10,000,000원 / 300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 | 해당 없음 |
| 주식회사 무림기업 | 3층 | 2013.12.16 | 3,000,000원 / 180,000원 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 | 해당 없음 |
| 우채민 | 2층 | 2024.06.04 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 라온시행사 | 2층 | 2022.02.03 | 미상 / 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 | 해당 없음 |
| 김효주 | 건물 중 4층 전부 (약93㎡) | 2022.10.31 | 100,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 실제 임차인은 5명입니다. 김기범·주식회사 무림기업의 확정 인수액 합계는 13,000,000원이며, 주식회사 라온시행사의 보증금은 미상이므로 총 인수액은 13,000,000원으로 끝난다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘가격 메리트 확정’은 금물
이 사건은 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 855,222,000원, 감정가 1,745,351,360원의 49%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 598,655,400원, 4회 유찰 시 419,058,780원입니다. 다만 이 사건에서는 낙찰가와 별도로 확정 인수액 13,000,000원 및 금액 미상의 추가 인수 가능성이 존재하므로, 최저가만 비교해서는 실제 매수원가를 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 확정분 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 49%) | 855,222,000원 | 13,000,000원 | 868,222,000원 + 미상 | 685,730,220원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 598,655,400원 | 13,000,000원 | 611,655,400원 + 미상 | 939,731,154원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 419,058,780원 | 13,000,000원 | 432,058,780원 + 미상 | 1,117,531,808원 |
④ 예상배당표 (매각가 855,222,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,952,220원 |
| 인수 · 임차인 김기범 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 무림기업 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 을구 27번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 1,430,000,000원 | 844,269,780원 |
| 을구 29번 전세권 · 김명진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 청운신용협동조합에는 844,269,780원이 배당되고, 채권 총 미배당은 685,730,220원입니다. 김기범·주식회사 무림기업 보증금 합계 13,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동1가 소재 동성초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·아파트 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하1층~지상3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중인 혼합용도 건물입니다.
- 토지. 근린상업지역 · 시가지경관지구(중심) · 대로2류 접합 · 소로1류 접합이며 공시지가는 4,391,000원/㎡입니다.
- 면적 차이. 등기사항전부증명서 및 토지대장상 면적은 145.1㎡, 일반건축물대장상 대지면적은 135.38㎡로 상이하며 북측 일부 대지공제면적을 감안해 평가됐습니다.
- 매각조건. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 옥탑 1층은 멸실 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확정 인수 13,000,000원 반영. 김기범 10,000,000원과 주식회사 무림기업 3,000,000원은 최저가에 더해 실질취득액에 포함해야 합니다.
- 주식회사 라온시행사 보증금 확인. 2022.02.03. 기준일은 말소기준 2022.08.26.보다 앞서며 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성과 추가 인수금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 4층 권리 대조. 김효주 임차권등기 보증금 100,000,000원과 김명진 전세권 100,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 소멸 대상이지만, 각 권리의 점유 및 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 토지면적 차이 확인. 등기·토지대장 145.1㎡와 일반건축물대장 135.38㎡의 차이 및 북측 대지공제면적을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 옥탑 1층 멸실 내용을 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 확정 인수 13,000,000원과 금액 미상의 추가 인수 가능성을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,745,351,360원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 855,222,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결과는 단순한 할인물건과 다릅니다. 김기범·주식회사 무림기업 보증금 합계 13,000,000원이 매수인 인수로 확정되어 현재 최저가 기준 확정분 실질취득은 868,222,000원이고, 주식회사 라온시행사의 보증금은 미상입니다.
따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 많이 내려왔지만, 취득원가는 아직 확정되지 않았다”입니다. 말소기준 이후 등기권리의 소멸관계는 비교적 명확하지만, 말소기준보다 앞선 임차관계가 매수인 측에 남습니다. 특히 미상 보증금이 확인되기 전에는 855,222,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 확정 인수 13,000,000원 + 미상 인수위험을 먼저 잠그는 것이 이 사건의 핵심입니다.
