인천지방법원 2025타경33879. 부천시 오정구 여월동 대원빌라 지층 비01호, 전용 29.995㎡ 다세대주택입니다. 한정숙 씨가 2005년 소유권을 취득했고, 2009년 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 30,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 같은 조합이 청구액 25,240,648원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 현재 남아 있는 담보권은 말소기준인 한국양계축산업협동조합 근저당이고, 현재 경매개시결정 역시 그 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신순선 씨의 전입일은 2019.05.27로 말소기준일인 2009.02.23보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 4-12 대원빌라 지층 비01호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성곡로92번길 9-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.995㎡ · 지층 비01호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 · 1994.06.13 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 한정숙 (2005.12.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 25,240,648원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1997년 설정됐던 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2009.02.25 해지로 말소됐고, 2010년 옥과농업협동조합 근저당도 2012.03.14 해지로 말소됐습니다. 2021년에도 한국양계축산업협동조합이 임의경매를 신청했지만 2021.06.24 취하돼 2021.06.29 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2009.02.23 접수된 채권최고액 30,000,000원의 한국양계축산업협동조합 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신순선 | 50,000,000원 | 2019.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 0원 |
신순선 씨는 보증금 50,000,000원으로 조사됐고 2025.07.21 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일 2019.05.27이 말소기준일 2009.02.23보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 경매대금에서 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하지는 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘지층 보정’이 핵심
대원빌라 전용 30.0㎡ 거래는 4건입니다. 전체 평균은 72,375,000원이지만 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 97,000,000원 1건이며, 대상 물건과 면적은 같지만 거래 층은 2층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 30.0㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 30.0㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.07 | 30.0㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.06 | 30.0㎡ | -1 | 32,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 72,375,000원 |
현재 최저가 24,010,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 97,000,000원의 24.8%, 전체 평균 72,375,000원의 33.2%입니다. 자료상 최근 거래 흐름도 과거 거래 대비 51.2% 상승으로 나타납니다. 다만 최근 거래는 2층이고 대상은 지층입니다. 직접적인 지층 거래는 2021.06의 32,500,000원 1건이므로, 97,000,000원을 대상 물건의 즉시 처분가로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 30,000,000원 | 23,177,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 30,000,000원 중 23,177,820원이 배당되고 6,822,180원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권 청구액 25,240,648원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 미배당은 채권자와 채무자 사이의 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 6,822,180원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 13,895,526원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 18,846,868원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층 비01호입니다.
- 주위환경. 부천시립북부도서관 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 180.5㎡, 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
- 지역·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 신순선 씨가 조사됐습니다. 대항력 인수는 없지만 낙찰 후 인도 과정은 별도입니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 확정일자는 미상이며 예상배당에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 지층 비교가격 확인. 최신 97,000,000원 거래는 2층입니다. 지층 직접 거래는 2021.06의 32,500,000원입니다.
- 실내 상태 확인. 대상은 지층 비01호입니다. 현장과 내부 상태를 확인해 보수비와 실제 이용 가능성을 판단해야 합니다.
- 경매 이력 고려. 이 물건은 3회 유찰됐고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 지층의 실제 가치
이 물건은 보증금 50,000,000원의 임차인이 있지만 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 3회 유찰 끝에 24,010,000원까지 내려와 최근 12개월 거래가 97,000,000원의 24.8%에 불과합니다. 권리와 표면 가격만 보면 관심을 가질 만한 구조입니다.
그러나 대상은 지층이고, 최신 거래는 2층입니다. 같은 지층의 확인 가능한 거래는 2021.06의 32,500,000원이며 거래 표본 자체도 많지 않습니다. 예상배당에는 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 결론은 “보증금 인수 위험은 없지만, 싸다는 판단은 지층의 현장 가치와 점유·배당관계를 확인한 뒤 내려야 한다”입니다. 권리보다 물건성과 환금성이 최종 입찰가를 결정하는 사건입니다.
