대구지방법원 2025타경7840. 대구 동구 신암동 아양초등학교 북서측에 접한 다세대주택으로, 집합건축물대장상 전유면적은 59.8㎡입니다. 등기부상 호수는 제1동 제2층 제102호이나 현장에서는 제2층 202호로 통용됩니다. 권리분석의 기준은 2018년 8월 27일 설정된 포산신용협동조합의 채권최고액 79,200,000원 근저당권입니다.
점유자로 조사된 이현주의 전입일은 2020년 12월 14일로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 전입만으로는 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력이 없으며, 배당요구는 2025년 5월 12일 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점이 기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7840 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 23-5 제1동 제2층 제102호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 아양로47길 51 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대주택) · 전유부분 59.8㎡ · 제1동 2층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 박정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포산신용협동조합 / 50,893,042원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 호수 확인사항 | 공부상 1동 2층 102호 · 실제 2층 202호로 통용 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2018년 근저당이 기준
등기부에는 2004년·2005년·2006년 설정된 근저당과 2008년 가압류가 나타나지만, 각각 2005년·2013년·2015년에 말소됐습니다. 2008년 동대구농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 같은 해 취하로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018.08.27. 포산신용협동조합 근저당권입니다.
말소기준 이후 설정된 용성농업협동조합 가압류 27,764,053원, 대구신용보증재단 가압류 30,940,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이현주의 전입도 기준권리보다 2년 이상 늦어 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 2층 102호 | 2020.12.14 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 절대금액은 크게 낮아졌지만, 한일1의 최근 실거래 금액이나 동일 면적의 최신 거래가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 검증할 수 없습니다.
특히 이 건물은 총 5세대, 1988년 1월 15일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 감정평가서상 일반차량 출입과 대중교통 여건은 양호하나, 공동주택 대단지처럼 반복적인 거래 표본을 확보하기 어려울 수 있습니다. 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 가격 가점을 주기보다 인근 동일 연식·동일 면적 다세대 거래를 직접 확인해야 합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 | 매각가의 약 2.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 김기신 | 35,000,000원 | 35,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 금호농업협동조합 | 14,000,000원 | 5,981,480원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 동대구농업협동조합 | 6,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 한국주택금융공사 | 5,782,849원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 3,647,601원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당 · 포산신용협동조합 | 79,200,000원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 갑구 10번 가압류 · 용성농업협동조합 | 27,764,053원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 11번 가압류 · 대구신용보증재단 | 30,940,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 202,834,503원 중 40,981,480원이 배당되고 161,853,023원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 아양초등학교 북서측에 인접하며, 주변은 도로변 상가지대와 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재한 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕, 1988.01.15. 사용승인. 위생·급배수시설과 도시가스보일러 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 부정형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 798,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 총 5세대의 소규모·노후 다세대이며 최근 실거래 비교가 없어 매도기간과 적정가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 등기·공부는 102호이지만 실제로는 202호로 통용됩니다. 현관 표시, 건축물현황도, 전유부분 위치와 점유 세대를 대조해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 신암동 내 동일 연식·동일 면적 다세대 거래와 매물을 비교해야 합니다.
- 임차 서류 확인. 이현주의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구서와 임대차계약서 원본을 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 배당 시뮬레이션에 포함된 과거 권리와 등기부의 말소등기를 법원 기록 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 관계인이 부재해 내부는 직접 확인되지 않았습니다. 누수·보일러·창호·전기·배관과 수리비를 점검해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력 인수는 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령과 이사 협의 기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 현장에서 결정된다”
이 사건은 대항력 있는 임차인이나 낙찰자가 인수할 후순위 권리가 확인되지 않아 권리 측면의 실질취득액은 최저가와 같은 42,140,000원입니다. 그러나 이것만으로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없고, 1988년 준공된 5세대 다세대이며, 공부상 102호와 실제 통용 202호의 차이가 있습니다.
결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 내부 상태와 호수 동일성을 확인하고, 인근 실거래로 42,140,000원의 경쟁력을 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 매도 가능한 가격과 수리비가 이 물건의 수익성을 좌우합니다.
