인천지방법원 2025타경33913. 부천 원미구 심곡동 ‘노마즈하우스’ 8층 809호, 전용 19.326㎡ 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 68,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 11,429,000원까지 떨어진 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 경매 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 유현열의 전입일은 2022.02.04, 확정일자는 2022.01.17이고, 말소기준권리인 2023.01.31 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 임차권으로 명시돼 있습니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 10,823,278원이고, 보증금 100,000,000원 중 89,176,722원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 6회 유찰 시에는 낙찰가가 8,000,299원으로 내려가지만 인수액은 92,543,706원, 7회 유찰 시에는 낙찰가가 5,600,209원으로 내려가면서 인수액이 94,900,595원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질 취득원가 하락으로 이어지지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 349-3 노마즈하우스 8층 809호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부천로 47 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.326㎡ · 17층 건물 중 8층 809호 · 사용승인 2012.10.29 |
| 소유자 | 이영도 · 2022.02.11 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 11,429,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유현열 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘선순위 대항력’
등기부상 과거 하나은행 근저당은 2022.01.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 말소기준은 2023.01.31 도봉세무서장 압류입니다. 그 뒤 2023.02.02 주택도시보증공사 가압류 937,000,000원과 2025.07.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 2022.02.04로 말소기준보다 먼저이고, 확정일자도 2022.01.17입니다. 따라서 후순위 등기가 지워지는 것과 별개로, 배당받지 못한 임차보증금 잔액이 매수인에게 넘어오는 것이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현열 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 2022.01.17 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 89,176,722원 |
유현열은 2024.02.06 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현 회차 기준 보증금 100,000,000원 가운데 예상 배당 10,823,278원을 제외한 89,176,722원이 미변제됩니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1,142만원이 아니라 ‘실질취득 약 1억원’으로 비교
노마즈하우스 전용 19.33㎡의 최근 거래는 2026.08 65,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 1건이며 평균 역시 65,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 78,833,333원이지만, 2022년 130,000,000원·135,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격 판단에는 최근 12개월과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 가격은 이전 구간 대비 -18.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.33㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2024.06 | 19.33㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2024.05 | 19.33㎡ | 4 | 67,000,000원 |
| 2024.04 | 19.33㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2024.02 | 19.33㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2024.02 | 19.33㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 19.33㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2023.10 | 19.33㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2023.01 | 19.33㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2022.10 | 19.33㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 19.33㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 19.33㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 | 19.33㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
최저가 11,429,000원만 놓고 보면 최근 시세의 17.6%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 인수보증금을 제외한 경매 최저가 비율일 뿐입니다. 대항력 임차인의 미배당 잔액을 고려하면 매수인의 경제적 취득부담은 보증금 약 100,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 65,000,000원의 약 153.8%입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 17.6%에 사는 물건”으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 605,722원 |
| 1. 임차인 유현열 보증금 | 100,000,000원 | 10,823,278원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 유현열 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차보증금의 미배당액은 89,176,722원으로 매수인이 인수합니다. 집행비용은 605,722원 추정치이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (감정가 16.81%) | 11,429,000원 | 10,823,278원 | 89,176,722원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 11.77%) | 8,000,299원 | 7,456,294원 | 92,543,706원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8.24%) | 5,600,209원 | 5,099,405원 | 94,900,595원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회인데 이 사건은 이미 5회 유찰됐습니다. 그러나 일반적인 무인수 물건처럼 유찰 횟수가 늘수록 취득가격이 그대로 낮아지는 구조가 아닙니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 추가 유찰의 할인 효과 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 ‘오피스텔’로 이용 중이며, 2012.10.29 사용승인된 철근콘크리트 구조 17층 건물의 8층 809호입니다.
- 입지. 부천로 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있습니다.
- 교통·주차. 차량출입 및 주정차가 가능하고, 기계식 주차장·승강기·도시가스난방·옥내소화전·화재탐지시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로2류와 소로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 5,853,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 전용 19.33㎡ 최신 거래는 65,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -18.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현 최저가 11,429,000원만 보지 말고 미배당 임차보증금 89,176,722원 승계를 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 78,833,333원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 65,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세는 -18.8%입니다.
- 임차인 원본 대조. 유현열은 임차인이면서 이 사건 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약서·확정일자·전입·배당요구·신청채권 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 토지 갑구 14번·15번 신탁등기가 기재돼 있으므로 매각 대상과 말소·인수 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 6회·7회 유찰로 매각가는 더 내려가지만 임차보증금 인수액은 92,543,706원·94,900,595원으로 커집니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 17%”가 아니라 “최근 시세의 약 154%”로 봐야 한다
이 사건은 숫자의 첫인상과 실제 경제적 부담이 크게 다릅니다. 감정가 68,000,000원짜리 오피스텔이 5회 유찰돼 최저가 11,429,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 89,176,722원이 미배당돼 매수인에게 넘어가고, 추가 유찰 시에는 그 인수액이 더 증가합니다.
따라서 시세 비교 기준은 최저가 11,429,000원이 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다. 노마즈하우스 전용 19.33㎡의 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 65,000,000원이고, 최근 추세도 -18.8%입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 약 153.8% 수준입니다. 여기에 5회 유찰과 임차보증금 승계 구조까지 겹쳐 있어, 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하기 어려운 사건입니다.
