춘천지방법원 2025타경10446. 속초시 조양동 리센오션파크속초 에이동 2층 239호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 매각물건명세서 비고에는 속초오션비치 주식회사가 소유자로부터 위탁받아 건물 내 숙박시설을 운영하는 것으로 기재돼 있습니다.
권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 현재 산정된 말소기준권리입니다. 본건의 말소기준은 2024.08.07 서울보증보험주식회사 가압류 104,781,600원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 현재 임의경매개시결정, 속초시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10446 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1464-4 리센오션파크속초 에이동 2층 239호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 숙박시설(생활숙박시설) |
| 소유자 | 임윤택 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 160,668,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 82,116,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 춘천지방법원 속초지원 등기계 · 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현재 산정상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서에는 속초오션비치 주식회사가 소유자로부터 위탁받아 숙박시설을 운영한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이는 임차인 보증금 인수 문제와는 별개로, 실제 인도·운영관계는 매각 전 원문 확인이 필요한 지점입니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 자료가 없다
현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원이므로, 권리분석상 실질취득액도 현재 최저가와 같은 82,320,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 본건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교 가능한 시장 거래자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “49%라 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 실제 이용이 생활숙박시설이고 소유자 위탁운영 구조가 기재돼 있으므로, 일반 주거용 공동주택의 가격 판단 방식과 동일하게 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,881,760원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 104,781,600원 | 80,438,240원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,249,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당대상 채권 합계 111,030,600원 중 80,438,240원이 배당되고, 미배당액은 30,592,360원입니다. 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초해수욕장 남측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 속초고속버스터미널이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 지상 7층 건물의 에이동 2층 239호이며, 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 운영형태. 매각물건명세서 비고상 속초오션비치 주식회사가 소유자로부터 위탁받아 건물 내 숙박시설을 운영합니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지 숙박시설 건부지이며, 동측 및 북측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(27M 이하), 가축사육제한구역 등이 포함되고 일부 필지는 소로·중로에 접합니다.
- 공시지가. 1,398,000원/㎡이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 기호(1) 토지는 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 30,592,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 54,843,832원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,336,800원 | 39,210,738원 | 71,819,862원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 리센오션파크속초 생활숙박시설의 실제 최근 거래가를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 을구 원본 대조. 이미 말소 표시된 2021.08.17 근저당과 2024.10.23 근저당권 이전·근질권 설정 관계를 최신 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 운영관계 확인. 속초오션비치 주식회사의 위탁운영 사실이 기재돼 있으므로 낙찰 후 인도 및 운영계약 처리 조건을 매각물건명세서와 관련 계약관계에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 특성. 주거용 아파트로 가정하지 말고 현재 숙박시설 이용상태와 관련 규제·운영조건을 기준으로 판단해야 합니다.
- 토지 현황. 기호(1) 토지가 공부상 ‘전’, 현황 ‘대’로 기재돼 있으므로 공부·현황 차이를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 49% 할인은 아직 결론이 아니다”
현재 자료에서 확인되는 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 임차인 신고도 없고, 산정된 말소기준 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이 물건은 생활숙박시설로 이용되고 있고 소유자 위탁운영 구조가 기재돼 있으며, 2회 유찰 끝에 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
문제는 49%라는 숫자를 시세 할인율로 해석할 수 없다는 점입니다. 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 최저가 82,320,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 여기에 과거 근저당의 말소와 이후 근저당권 이전·근질권 설정 흐름도 최신 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격과 운영관계 확인이 선행돼야 하는 생활숙박시설 경매입니다.
