춘천지방법원 2025타경10446. 강원특별자치도 속초시 조양동, 속초해수욕장 남측 인근에 위치한 리센오션파크속초 에이동 239호입니다. 주소와 등기 형태는 집합건물이고, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 7층이며 대상 호실은 2층에 있습니다.
소유자 임윤택은 2021.08.17. 거래가액 160,668,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한강2동새마을금고 명의로 채권최고액 87,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경매개시와 취소, 근저당권 이전, 가압류 등이 이어졌고, 현재는 엠씨아이대부 주식회사가 신청한 임의경매가 진행되는 구조입니다.
눈여겨볼 점은 가격의 하락 폭입니다. 최저매각가는 감정가 168,000,000원에서 57,624,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 할인율은 감정가를 기준으로 한 수치일 뿐, 현재 실거래 시세에 비해 저렴하다는 근거는 아닙니다. 숙박시설은 객실 운영 방식과 위탁계약, 실제 수익 및 처분 가능성이 가치 판단에 직접 영향을 미칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1464-4 리센오션파크속초 에이동 2층 239호 · 해오름로 167 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(생활숙박시설) · 토지 지목 대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 239호 |
| 소유자 | 임윤택 (2021.08.17. 소유권이전 · 거래가액 160,668,000원) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,624,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 82,116,971원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 운영형태 | 속초오션비치 주식회사가 소유자로부터 위탁받아 운영하는 숙박시설 |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 구 근저당 이력은 대조 필요
제시된 권리분석의 말소기준권리는 2024.08.07. 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 104,781,600원이며, 이후 경기신용보증재단 가압류, 현재의 임의경매개시결정 및 속초시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 그 이전에 설정됐던 한강2동새마을금고의 2021.08.17. 근저당권은 별도 확인이 필요합니다. 원 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2024.10.23. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정 이력도 존재합니다. 해당 부속 등기의 효력과 원 근저당권의 말소관계를 대조하지 않고 모든 담보권이 확정적으로 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
2024.10.23. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전등기 및 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권 설정등기가 이어졌습니다. 원 근저당권의 말소 표시와 이전·근질권 등기의 상태를 최신 등기사항증명서에서 함께 확인해야 합니다. 이 확인은 제시된 말소기준권리 판단과 배당표의 타당성을 검토하는 데 중요합니다.
2024.05.27. 한강2동새마을금고가 신청했던 종전 임의경매는 2025.11.25. 개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.12.22. 접수된 엠씨아이대부 주식회사 명의의 별도 등기입니다. 종전 경매와 현재 경매를 구분해서 살펴봐야 합니다.
② 점유·운영 관계 — 임차인 신고는 없지만 숙박시설 위탁운영
확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 매각물건명세서 비고에는 다음 사실이 기재돼 있습니다.
위탁운영 사실만으로 해당 운영업체가 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유자나 운영계약 관계가 전혀 없다고 결론 낼 수도 없습니다.
따라서 이 물건은 임차인의 대항력·점유관계가 미상인 상태로 보수적으로 확인하는 것이 적절합니다. 위탁운영계약의 당사자, 계약기간, 수익 정산, 실제 객실 점유 및 낙찰 후 계약 종료·인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 168,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 57,624,000원입니다. 3회 유찰이 진행된 상태로, 현재 최저가는 감정가의 약 34%입니다.
하지만 이 물건의 최근 동일 건물·동일 용도 실거래가에 대한 객관적인 비교가 확인되지 않은 상태이므로, 57,624,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 운영·이용 구조가 다르므로 주거용 아파트의 가격 기준을 그대로 적용해서도 안 됩니다.
| 구분 | 매각 기준가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 168,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 57,624,000원 | 34% | 54,843,832원 |
| 4회 유찰 시 | 40,336,800원 | 24% | 71,819,862원 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,760원 | 17% | 83,703,084원 |
회차별 매각가격과 미배당액은 각 시나리오의 산정값입니다. 이후 회차의 가격은 실제 매각기일과 최저매각가격 변경 여부를 확인해야 합니다. 감정가 대비 비율은 최근 실거래가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,437,232원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 104,781,600원 | 56,186,768원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,249,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당표상 채권 합계 | 111,030,600원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 56,186,768원 |
| 채권 미배당 | 54,843,832원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 산정 인수액 | 0원 |
위 표는 제시된 예상배당 계산을 그대로 표시한 것으로 실제 법원 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 가압류 채권 사이의 실제 배당방식, 담보권 관련 권리, 조세채권의 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
실제 배당에서는 근저당권 이전·근질권 관련 권리의 효력, 각 채권자의 순위 및 가압류 사이의 배당관계를 함께 판단해야 합니다. 이 예상배당표만으로 서울보증보험이 해당 금액을 단독으로 우선 배당받는다고 확정할 수 없습니다. 법원 배당 관련 원본과 최신 등기사항증명서의 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 속초해수욕장 남측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 속초고속버스터미널이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 속초오션비치 주식회사의 위탁운영 사실이 기재돼 있어 일반 주거용 부동산과 구분한 활용계획이 필요합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 건물은 5필지 일단의 부정형 평지에 위치합니다. 대상 토지는 숙박시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 왕복 2차선 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역이며 고도지구(27m 이하), 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 감정평가상 기호(1) 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '대'로 조사됐습니다. 해당 차이가 매각 목적물 및 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 아파트와 수요·운영 방식이 다릅니다. 실제 객실 운영수익, 위탁운영 수수료, 관리비 부담, 매매사례 및 매수수요를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2021.08.17. 한강2동새마을금고 근저당권의 말소 상태와 2024.10.23. 근저당권 이전 및 근질권 설정등기의 효력을 확인하세요.
- 말소기준권리 재검증. 제시된 기준은 2024.08.07. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 선행 근저당권 관련 등기의 정리 상태를 함께 대조하세요.
- 배당순위 검토. 신청채권자 엠씨아이대부 주식회사의 청구액과 배당액 산정, 가압류 채권 사이의 배당방식, 속초시 압류에 관한 조세채권 우선순위를 확인하세요.
- 위탁운영계약 확인. 속초오션비치 주식회사와 소유자 사이의 계약, 계약기간, 해지 및 객실 인도 조건, 수익 정산과 미지급금 여부를 확인하세요.
- 실제 점유관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 운영업체와 실제 점유자의 법적 지위, 임차관계 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 가능성. 숙박시설로서의 적법한 운영 요건과 낙찰 후 이용계획을 확인하세요. 일반 아파트와 같은 주거 이용을 전제로 판단하지 마세요.
- 실거래 및 수익 검증. 동일 건물·동일 용도 객실의 매매사례와 실제 운영수익, 비용, 공실 및 위탁 수수료를 조사한 뒤 응찰가격을 검토하세요.
- 관리비·운영비 정산. 미납 관리비, 공용부분 관리비, 운영업체와의 정산금 및 시설 관련 부담 여부를 관리주체와 확인하세요.
- 대지권·토지 표시 확인. 사건 용도는 대지로 표시되지만 대상은 집합건물의 생활숙박시설입니다. 매각 목적물의 대지권 범위 및 공부와 현황의 차이를 확인하세요.
- 입찰자금 준비. 매각기일은 2026.10.14.입니다. 최저매각가 57,624,000원에 대한 실제 입찰보증금과 납부조건을 법원 매각공고에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 입찰 전에 최신 상태로 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 57,624,000원입니다. 감정가 168,000,000원의 약 34%까지 내려온 최저매각가라는 점은 분명합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 낮은 최저가만으로 이 물건의 경제적 가치를 판단하기는 어렵습니다. 생활숙박시설이라는 용도, 속초오션비치 주식회사의 위탁운영, 임대관계 미상, 구 근저당권의 이전·근질권 설정 이력이 함께 존재하기 때문입니다.
특히 현재 배당계산은 서울보증보험주식회사 가압류에 상당한 금액이 배당되는 것으로 산정하면서, 별도의 신청채권자 배당은 0원으로 계산하고 있습니다. 이 부분은 실제 권리관계와 배당순위를 확인해야 하며, 제시된 계산만으로 확정적인 권리안전성을 판단해서는 안 됩니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 최근 동일 유형 실거래가와 실제 숙박 운영수익이 확인되기 전에는, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.
결국 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부 자체가 아니라 매수인이 어떤 권리와 운영관계를 취득하게 되는지, 그리고 해당 숙박시설의 실제 시장가치가 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.
