춘천지방법원 2025타경10448. 속초시 조양동 부영아파트 201동 10층 1002호, 전용 49.92㎡ 아파트입니다. 등기상 현 소유자는 심은경이며 2017.08.23 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 123,000,000원입니다. 현재 남아 있는 권리의 말소기준은 2019.10.01 부산신용보증재단의 가압류 19,584,000원입니다. 그 뒤 오케이저축은행·근로복지공단·한빛자산관리대부의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 등기상 가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 심은미는 2017.09.14 전입했고 보증금은 120,000,000원입니다. 배당요구는 2026.01.08 접수됐지만 우선변제권은 없는 것으로 배당 구조가 잡혀 있습니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다

현존 권리의 말소기준은 2019.10.01 부산신용보증재단 가압류입니다. 오케이저축은행 가압류 9,754,885원, 근로복지공단 가압류 9,653,860원, 한빛자산관리대부 가압류 14,703,156원, 국민건강보험공단 압류와 현 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 심은미의 전입일은 2017.09.14로 말소기준보다 빠르며, 조사 결과 대항력이 인정되는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.2억

보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 별도 보증기관 신고를 보증금에 중복 합산할 사안도 아닙니다. 이 사건의 임차인 위험은 심은미 한 명의 대항력과 보증금 인수 구조 그 자체입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.2억으로 본다

같은 단지 ‘부영2’의 동일 면적 49.92㎡ 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 129,333,333원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 126,500,000원, 최신 거래 148,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -4.3%를 우선해서 봐야 합니다.

실질취득 기준인 120,000,000원은 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 148,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.3%로 하락하고 있고, 최근 12개월 거래에는 70,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 실질취득 120,000,000원이 시세 아래라는 사실만으로 큰 폭의 안전마진이 확보됐다고 단정하기보다 하락 추세와 거래 편차를 함께 보수적으로 봐야 합니다.

④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 1.2억

⑤ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

배당표상 임차인에게 우선 배당되는 금액은 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금은 법원 배당과 별개로 매수인에게 대항하는 구조이므로, 본 리포트의 가격 판단은 최저가 97,300,000원이 아니라 보증금 120,000,000원을 기준으로 한 실질취득 관점에 맞췄습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 15층 중 10층 1002호입니다.
• 입지. 강원특별자치도 속초시 조양동 청봉초등학교 서측에 인접하고, 주변은 단독주택과 아파트 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 단지. ‘부영2’는 220세대이며 사용승인 관련 기준일은 1998.11.12로 확인됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 역사문화환경보호지구, 제1종지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 공시지가 523,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지입니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가는 70,000,000원부터 148,000,000원까지 편차가 크고 최근 추세는 -4.3%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 97,300,000원을 취득원가로 보지 말고 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 120,000,000원으로 판단해야 합니다.
• 임차인 원본 확인. 심은미의 점유·전입 유지 여부와 매각물건명세서상 대항력 및 보증금 인수 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 우선변제와 대항력 구분. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 보증금이 배당에서 해결되는 것은 아닙니다. 이 사건 배당 구조에서는 임차인 배당이 0원입니다.
• 유찰 전략 재검토. 2회·3회 유찰로 최저가가 낮아져도 보증금보다 낮은 구간에서는 실질취득이 약 120,000,000원 수준으로 유지됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 148,000,000원만 보지 말고 최근 추세 -4.3%와 거래가 편차를 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “97,300,000원짜리 경매가 아니라 120,000,000원짜리 인수형”

이 사건은 최저가만 보면 감정가 139,000,000원에서 97,300,000원까지 한 차례 떨어진 아파트입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 심은미의 전입은 2017.09.14로 말소기준 2019.10.01보다 앞서고, 보증금은 120,000,000원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 낙찰가가 보증금보다 낮은 동안 실질취득은 약 120,000,000원으로 고정해 봐야 합니다.

실질취득 120,000,000원은 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 148,000,000원보다 낮다는 장점이 있습니다. 하지만 최근 거래 추세는 -4.3%이고 거래가 편차도 큽니다. 무엇보다 일반적인 ‘낙찰 후 권리 소멸’형이 아니라 대항력 임차인 인수 위험이 있는 물건입니다. 가격은 최근 시세 아래지만, 권리는 가볍지 않다. 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인 보증금 120,000,000원을 기준점으로 놓고 판단해야 합니다.