춘천지방법원 2025타경10452. 속초시 교동 ‘속초미소지움더뷰’ 101동 29층 2901호, 전용 74.3839㎡ 아파트입니다. 감정가 375,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 262,500,000원입니다. 등기부에는 근저당이 없고, 말소기준은 2023.08.07 양천세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 서울보증보험·중소기업은행·마스턴제88호속초피에프브이·이룸송도의 가압류와 강제경매개시결정, 추가 국세·지방세 압류가 이어져 있습니다.
등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에 최승명(채권자)의 전입일이 2021.03.15로 기재되어 있어 2023.08.07 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 정보만으로 보증금 승계를 확정하거나 반대로 인수 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 1033 속초미소지움더뷰 101동 29층 2901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.3839㎡ · 지상35층 건물 내 29층 |
| 사용승인 | 2021.02.18 |
| 소유자 | 조성수 · 2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 321,272,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승명 / 296,622,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2023.08.07 국 압류입니다. 그 뒤의 가압류·경매개시결정· 국세 및 지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 현황조사상 최승명(채권자)의 전입은 2021.03.15로 말소기준보다 약 2년 이상 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 매각물건명세서와 임대차 원계약 확인 전에는 승계액을 계산할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승명(채권자) | 2021.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 알려진 경매가격은 낮지만, 최종 원가는 아직 미상
속초미소지움더뷰 전용 74.38㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 339,666,666원, 최저는 280,000,000원, 최고는 389,000,000원입니다. 현재 최저매각가 262,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%이고, 2026.07 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.38㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 74.38㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 74.38㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 74.38㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 74.38㎡ | 21 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 74.38㎡ | 25 | 372,000,000원 |
| 2025.11 | 74.38㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2025.11 | 74.38㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2025.10 | 74.38㎡ | 23 | 375,000,000원 |
| 2025.09 | 74.38㎡ | 31 | 389,000,000원 |
| 2025.08 | 74.38㎡ | 20 | 355,000,000원 |
| 2025.08 | 74.38㎡ | 34 | 380,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 339,666,666원 |
실거래 자료만 보면 경매 최저가는 분명 낮습니다. 다만 최신 2026.07 거래 중 280,000,000원 사례가 존재하고, 같은 달 330,000,000원 거래도 있어 거래 편차가 큽니다. 무엇보다 이 물건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이라, 최저가 262,500,000원과 실거래가를 단순 비교해 최종 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 실질취득가는 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금이 있다면 그 금액까지 더해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 356,398,761원 | 258,025,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 6,321,229원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 477,395,566원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 마스턴제88호속초피에프브이주식회사 | 263,433,322원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 최승명 | 296,622,855원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 이룸송도 | 374,378,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션은 총 채권액 1,774,549,817원 중 258,025,000원 배당, 미배당 1,516,524,817원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현황조사상 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 승계 위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력 — 더 유찰돼도 신청채권자는 배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 262,500,000원 | 258,025,000원 | 1,516,524,817원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 1,594,172,317원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 1,648,525,568원 | 0원 |
현재 회차에서도 매각대금은 선순위 배당으로 모두 소진되는 구조이며 신청채권자 최승명의 청구액 296,622,855원에 대한 예상배당은 0원입니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당은 0원으로 제시돼 있습니다. 채권관계가 매우 과밀한 사건이므로, 국세·지방세 배당순위와 공매 진행 여부까지 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 교동 아남프라자 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·기존주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상35층 건물의 29층 2901호이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
- 도로. 북서측 왕복5차선, 북동측 왕복2차선 아스팔트포장도로 및 남서측 일방통행로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 공시지가는 825,800원/㎡입니다.
- 단지. 속초미소지움더뷰는 368세대이며, 동일면적 최근 거래는 280,000,000원부터 389,000,000원까지 분포합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시 없이 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부면적에 의거 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최승명 점유관계 확인. 2021.03.15 전입의 실제 임대차계약 존재 여부와 점유 시작 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금이 남는지를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 양천세무서·속초세무서·역삼세무서 및 속초시 압류 가운데 당해세 해당 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2024.09.26 공매공고 등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 진행·중지·종결 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득가 기준. 낙찰가에 승계 보증금이 있다면 이를 더한 총액을 280,000,000원 최신 거래와 339,666,666원 최근12개월 평균에 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 전입
이 물건의 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 375,000,000원에서 1회 유찰돼 262,500,000원까지 내려왔고, 최근12개월 실거래 평균 339,666,666원의 77.3%입니다. 최신 2026.07 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 할인율을 그대로 투자수익으로 받아들이면 안 됩니다.
현황조사상 최승명(채권자)은 2021.03.15 전입했고 말소기준 압류는 2023.08.07입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다. 게다가 국세·지방세 압류 4건과 공매공고도 존재합니다. 따라서 결론은 “표면가격은 매력적이지만, 권리확정 전에는 실질취득가가 미정”입니다. 보증금과 배당관계를 확인해 인수액이 0원으로 확정될 때 비로소 262,500,000원의 가격 메리트를 그대로 평가할 수 있습니다.
