춘천지방법원 2026타경8. 양양군 강현면 주청리 르부르낙산 3층 323호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 집합건물입니다. 건축물대장상 2023.12.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자는 김원정이며, 2024.06.12. 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 222,120,000원입니다. 같은 날 홍천축산업협동조합의 채권최고액 160,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 107,310,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 실거래 근거 없이 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 되며, 특히 생활숙박시설이라는 용도와 객실 위탁운영 구조를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경8 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층323호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 양양군 강현면 일출로 47 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설) · 룸·발코니·욕실·주방·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 3층 323호 · 2023.12.26. 사용승인 |
| 소유자 | 김원정 · 거래가액 222,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 134,488,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.06.12. 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 방인덕의 가등기, 주식회사 광주은행·신용보증기금·비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가 219,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,310,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 75,117,000원(감정가 34%), 4회 유찰 52,581,900원(감정가 24%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 160,800,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 45,572,321원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,983,350원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,759,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 246,114,734원 중 105,007,660원이 배당되고, 미배당은 141,107,074원입니다. 신청채권자 청구액은 134,488,185원이며 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 근린생활시설·숙박시설·주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며 룸·발코니·욕실·주방·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 바닥난방설비, 시스템난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지로 숙박시설 부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로. 서측으로 중로1류, 북측으로 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,431,000원/㎡이며 토지면적은 1,473.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 생활숙박시설의 실제 거래사례를 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 2025.09.19. 가등기의 성격이 소유권이전청구권 가등기인지 담보가등기인지 원본으로 재확인하세요.
- 위탁운영 확인. 주식회사 르부르낙산의 객실 위탁 운영·관리 조건, 정산 방식과 인도 절차를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 141,107,074원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 75,117,000원, 4회 유찰 시 52,581,900원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 분리해 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정요항표를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% = 시세의 절반”은 아니다
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2024.06.12. 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 현재 최저가 107,310,000원이 감정가 219,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 매력이 검증되는 것은 아닙니다. 생활숙박시설이라는 용도, 객실 위탁운영 구조, 2회 유찰 이력, 가등기 성격 확인 필요성이 함께 남아 있습니다. 권리는 단순하지만, 가격과 운영은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 실제 시세와 운영조건을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 데 있습니다.
