춘천지방법원 2026타경8. 양양군 강현면 주청리의 ‘르부르낙산’ 3층 323호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이고, 룸·발코니·욕실·주방·현관 등의 구조로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 3층이며 2023.12.26. 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 김원정, 2024.06.12. 거래가액 222,120,000원으로 소유권이 이전됐습니다.
권리 흐름의 기준은 같은 날 설정된 홍천축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 160,800,000원이고, 이후 방인덕 명의 가등기와 광주은행·신용보증기금·비엔케이캐피탈의 가압류, 홍천축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸 처리돼 있습니다. 다만 가등기는 별도 주석에서 종류 확인 필요로 표시돼 있어 입찰 전 원문 확인이 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경8 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층323호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 중 3층 323호 · 2023.12.26. 사용승인 |
| 소유자 | 김원정 · 거래가액 222,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 134,488,185원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각 소멸
임차인 없음. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2024.06.12. 홍천축산업협동조합 근저당 이후 설정된 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 2.19억에서 7,511만7,000원
현재 회차는 3회 유찰 상태로, 최저매각가는 75,117,000원입니다. 감정가 219,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 52,581,900원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 36,807,330원(감정가 16.81%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,117,000원 | 34.3% | 172,749,840원 |
| 4회 유찰 시 | 52,581,900원 | 24.01% | 194,879,308원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,330원 | 16.81% | 210,369,936원 |
유찰이 반복될수록 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 가격이 감정가 대비 크게 낮아진 것은 분명하지만, 이 물건은 생활숙박시설이고 객실 위탁 운영 구조가 기재돼 있어 감정가 할인율과 실제 매입 메리트를 같은 의미로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,106원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 160,800,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 45,572,321원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,983,350원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,759,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 246,114,734원 중 예상 배당액은 73,364,894원, 미배당은 172,749,840원입니다. 집행비용은 1,752,106원으로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 소재 르부르낙산으로, 근린생활시설·숙박시설·주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며 룸·발코니·욕실·주방·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 3층 323호이며 2023.12.26. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·바닥난방·시스템난방·승강기·화재탐지·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지이며 현황 숙박시설 부지로 이용 중입니다. 일반상업지역이고 서측 중로 1류, 북측 소로 1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.09.19. 방인덕 명의 가등기의 종류를 입찰 전 등기 원문과 관련 서류에서 확인하세요.
- 생활숙박시설 이용형태 확인. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)이고, 매각물건명세서에는 객실 위탁 운영관리 내용이 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 감정가 대비 할인율만으로 시세상 저렴하다고 단정하지 말고 실제 이용·운영 조건을 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당은 172,749,840원이지만 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용계획 확인. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역 등의 지정과 도로 저촉·접함 사항이 있습니다.
맺으며 — 낮아진 가격보다 ‘무엇을 사는지’ 확인
이 물건은 3회 유찰되면서 최저가가 219,000,000원에서 75,117,000원까지 내려왔습니다. 등기 구조만 보면 2024.06.12. 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각 소멸, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재의 34.3%라는 숫자만 보고 결론을 내리기에는 확인할 요소가 분명합니다. 2025.09.19. 가등기는 종류 확인이 필요하고, 물건 자체는 객실 위탁 운영관리가 기재된 생활숙박시설입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 가등기 성격과 위탁 운영 구조까지 확인한 뒤 현재 가격을 판단하는 것입니다.
