춘천지방법원 2026타경10. 고성군 토성면 용촌리의 토지와 축사·퇴비사·관리사를 일괄 매각하는 물건입니다. 감정평가상 기호 (3),(4)는 축사(육계사), 기호 (5)는 퇴비사 및 관리사로 이용 중이고, 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 답축사입니다. 임차인 신고는 없으며, 등기상 현재 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 9월 설정됐던 춘천철원화천양구축산업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당은 2023년 10월 13일 이미 말소됐고, 같은 날 김창천에게 소유권이 이전되면서 채권최고액 1,152,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 용촌리 900-4, 900-10 · 용촌천길 114-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3),(4) 축사(육계사) · 기호(5) 퇴비사 및 관리사 |
| 토지 | 5,231.7㎡ · 지목 답 · 현황 답축사 · 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 소유자 | 김창천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,669,508,900원 / 1,168,656,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,264,043,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 있는 임차인이나 임차권등기 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.10.13. 춘천철원화천양구축산업협동조합의 채권최고액 1,152,000,000원 근저당이며, 같은 날 설정된 채권최고액 288,000,000원 근저당과 2023.10.30. 박봉준의 960,000,000원 근저당, 이후 유상욱·고성축산업협동조합의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 입찰가격·유찰 시나리오 — 시세자료보다 회수부족액을 본다
실거래 시세 자료가 없어 감정가와 시장가격의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 가격 판단은 현재 최저가와 유찰 회차별 매각가, 채권 미배당 규모를 중심으로 봐야 합니다. 현재 회차는 1회 유찰·최저 1,168,656,000원이고, 이 가격에서도 채권총액 2,459,373,666원 가운데 채권자 배당액은 1,154,569,440원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,168,656,000원 | 1,154,569,440원 | 1,304,804,226원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 818,059,200원 | 807,478,608원 | 1,651,895,058원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 572,641,440원 | 564,515,026원 | 1,894,858,640원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,168,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,086,560원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 춘천철원화천양구축산업협동조합 | 1,152,000,000원 | 1,152,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 춘천철원화천양구축산업협동조합 | 288,000,000원 | 2,569,440원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 박봉준 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 유상욱 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 고성축산업협동조합 | 49,373,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 2,459,373,666원 중 1,154,569,440원이 배당되고 1,304,804,226원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·토지 규제 — 권리보다 중요한 실물 리스크
- 이용상태. 기호(3),(4)는 축사(육계사), 기호(5)는 퇴비사 및 관리사로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 답이지만 현황은 답축사로 이용 중이며, 토지면적은 5,231.7㎡입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역·제한보호구역(전기통신:2km)에 포함됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통상황은 대체로 불편한 편입니다.
- 주위환경. 용촌저수지 북측 인근으로 주위에 농경지·축사 등이 소재하는 농경지대입니다.
- 건물. 축사와 퇴비사·관리사는 일반철골구조 철골지붕 단층건물이며 2020.04.23. 사용승인됐습니다.
- 설비. 축사에는 전기·환기·자동사료설비, 관리사에는 위생·급배수·전기설비 등이 되어 있습니다.
- 공시지가. 26,600원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각 제외물 확인. 토지 지상의 이동이 용이한 슁글지붕 컨테이너 관리사 약 18㎡ 1동, 화물자동차 물품적재장치에 설치하는 분리형 부착물(카라반), 철골조 강판지붕 난로실 약 4㎡는 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·제한보호구역에 따른 축산시설 운영과 토지 활용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 권리와 가격을 분리. 인수 0원은 권리상 장점이지만, 실거래 시세가 없는 축사·농지 물건에서 1회 유찰 자체를 가격 메리트로 단정하면 안 됩니다.
- 현황 확인. 공부상 답과 현황 답축사의 차이, 매각 제외 시설의 위치·사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
등기만 보면 구조는 정리돼 있습니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 부동산과 성격이 전혀 다릅니다. 축사·퇴비사·관리사와 5,231.7㎡ 농지가 묶인 일괄매각이고, 농림지역·농업진흥구역 등의 제한이 있으며 목록 1·2에는 농지취득자격증명이 요구됩니다.
현재 최저가는 1,168,656,000원으로 1회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 시세는 제시되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가보다 낮다’는 사실만으로 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰요건과 환금성은 까다로운 물건. 농지취득자격증명 가능 여부와 실제 축사 운영·토지 활용성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
