춘천지방법원 2026타경10000. 속초시 대포동 카시아속초 카시아속초씨동 23층 씨2310호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 사건의 용도표시는 대지로 되어 있으나 실제 감정 이용상태는 숙박시설로 확인됩니다. 현재 소유자는 김수진이며, 갑구 2번 소유권이전은 2024.04.24 접수됐고 원인은 2020.10.28 매매, 거래가액은 1,083,348,000원입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.04.24 접수된 송정새마을금고 근저당권 채권최고액 766,800,000원이 말소기준이고, 2026.01.07 현대주류 주식회사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어왔습니다. 배당 추정상 현재 최저가 539,000,000원에서는 집행비용 7,790,000원을 제외한 531,210,000원이 송정새마을금고에 배당되고, 신청채권자 현대주류 주식회사 청구액 56,324,172원은 배당되지 않는 구조입니다. 그러나 이 미배당이 곧 매수인 인수로 넘어가는 것은 아니며, 제공된 권리분석상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 대포동 937 카시아속초 카시아속초씨동 23층 씨2310호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 대포항희망길 120 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 23층 씨2310호 |
| 소유자 | 김수진 · 거래가액 1,083,348,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 539,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대주류 주식회사 / 56,324,172원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2024.04.24 송정새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국자산신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 김수진 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다. 이후 2026.01.07 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·운영 — 임차인은 없지만 ‘객실 위탁 운영’ 확인 필요
매각물건명세서 비고에는 카시아속초 호텔앤리조트에서 객실 위탁 운영 관리를 한다고 기재돼 있습니다. 감정평가서의 기타 참고사항에서는 임대관계가 미상으로 되어 있습니다. 따라서 임차인 인수 문제와 별개로, 실제 인도 시점과 운영계약의 종료·승계 여부, 객실 사용·수익 구조를 원문 계약서와 관리 주체를 통해 확인할 필요가 있습니다.
③ 회차별 구조 — 최저가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커진다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 291,914,172원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 451,906,372원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 264,109,999원 | 259,612,459원 | 563,511,713원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 최저가 539,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 539,000,000원입니다. 다만 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건은 생활숙박시설이고 위탁운영 중인 만큼 권리뿐 아니라 운영수익·관리조건·실제 거래 가능성까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,790,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 송정새마을금고 | 766,800,000원 | 531,210,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 현대주류 주식회사 | 56,324,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 823,124,172원 중 채권자 예상배당은 531,210,000원, 미배당은 291,914,172원입니다. 송정새마을금고 금액은 채권최고액 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대포항 북측 인근에 위치하며, 주위는 음식점 등 근린생활시설과 숙박시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 카시아속초 호텔앤리조트가 객실을 위탁 운영 관리한다고 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 23층으로, 기본적인 위생·난방·승강기·소방·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 3-4차선 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류에 접하고, 항만시설(대포항)에 포함됩니다. 궤도 저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,722,000원/㎡이며, 토지이용상황은 상업용, 지형높이는 평지, 지형형상은 사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위탁운영 계약 확인. 카시아속초 호텔앤리조트의 객실 위탁 운영 계약서, 계약기간, 해지 조건, 정산 구조와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 539,000,000원과 매수인 인수 0원으로 실질취득액은 539,000,000원입니다.
- 할인율 과신 금지. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치는 확인되지만, 그 자체가 시장가 대비 저가를 의미하지는 않습니다.
- 배당 구조 확인. 송정새마을금고 채권최고액 766,800,000원에 비해 현재 배당 추정은 531,210,000원이고 신청채권자 현대주류 주식회사에는 배당이 없습니다.
- 명도·점유 확인. 임차인은 없지만 객실 위탁 운영 중인 만큼 실제 점유자와 운영 주체를 현장에서 확인하세요.
- 관리·운영비 확인. 생활숙박시설의 관리비, 운영 관련 정산금, 체납 여부와 공용부분 부담을 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·위탁운영 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 이 물건은 ‘운영형 자산’이다
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 말소기준이 명확하고 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 성격은 일반 주거용이 아니라 숙박시설(생활숙박시설)이고, 현재 객실 위탁 운영 관리가 이뤄지고 있습니다. 감정가 1,100,000,000원에서 두 차례 유찰돼 539,000,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격 판단은 운영·환금성 확인 후. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐보다, 낙찰 후 객실을 어떤 조건으로 인도받아 사용·운영·처분할 수 있느냐입니다.
