대구지방법원 2025타경8737. 대구 남구 대명동 167-1의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 공부상 1층은 ‘소매점, 주차장’이나 현황은 ‘주택’입니다. 토지는 134.2㎡, 지목은 대이고 일반상업지역에 속합니다. 감정가는 706,261,350원, 1회 유찰된 현재 최저가는 494,383,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024.09.26 수성새마을금고 근저당권 427,200,000원입니다. 그 뒤 삼성카드·진량농업협동조합·여찬규·대구신용보증재단·하나카드·서울보증보험 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계가 별개의 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8737 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 167-1 · 대구광역시 남구 대명로53길 35-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 이용 · 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 134.2㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 1,301,000원/㎡ |
| 소유자 | 김정우 · 2023.05.04 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 706,261,350원 / 494,383,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 363,266,480원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공부상 1층 ‘소매점, 주차장’, 현황 ‘주택’ |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유자가 중요하다
현재 등기상 기준권리는 2024.09.26 설정된 수성새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전입일을 보면 정준희는 2022.01.11, 황인철은 2023.07.12, 김창운은 2023.11.13로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 세 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 김대찬은 2025.05.16 전입으로 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창운 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김대찬 | 2025.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인철 | 2023.07.12 | 미상 | 미상 | 2025.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정준희 | 2022.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.09.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 근거도 없다
현재 회차 최저가는 494,383,000원으로 감정가 706,261,350원의 70%입니다. 2회 유찰 시 346,068,100원, 3회 유찰 시 242,247,669원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 494,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,343,830원 |
| 1. 근저당 · 수성새마을금고 | 427,200,000원 | 427,200,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,459,173원 | 14,459,173원 |
| 3. 가압류 · 진량농업협동조합 | 113,056,970원 | 45,379,997원 |
| 4. 가압류 · 여찬규 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 49,666,676원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,204,467원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,720,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,041,307,416원 중 예상 배당액은 487,039,170원, 미배당액은 554,268,246원입니다. 위 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 승계 여부까지 0원으로 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남대학교병원 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설·다가구주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1997.03.27, 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 있습니다.
- 토지. 134.2㎡의 대지, 평지·자루형·세로각지(가)이며 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부·현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 공부상 1층 ‘소매점, 주차장’이 현황 ‘주택’이라고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김창운 임대차 확인. 2023.11.13 전입, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 황인철 임대차 확인. 2023.07.12 전입, 2025.09.12 배당요구. 보증금·확정일자가 핵심입니다.
- 정준희 임대차 확인. 2022.01.11 전입, 2025.09.11 배당요구. 보증금·확정일자가 핵심입니다.
- 김대찬 점유 확인. 2025.05.16 전입으로 말소기준 이후이나 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 실질취득가 재계산. 말소기준 전 점유자의 보증금과 예상 배당액이 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 승계액을 더해 판단해야 합니다.
- 1층 현황 확인. 공부상 ‘소매점, 주차장’과 실제 ‘주택’ 이용 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 “얼마를 인수하나”가 먼저다
현재 최저가는 494,383,000원으로 감정가 706,261,350원의 70%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 저가 매수 기회로 평가하기 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 전입자 김창운·황인철·정준희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 계산되지 않았기 때문입니다.
등기부의 후순위 가압류·압류는 정리되지만, 임대차는 별도입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자보다 먼저 실제 임대차 조건을 확인해야 합니다. 실거래 시세도 없어 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 등기 구조는 읽히지만 실질취득가는 아직 닫히지 않은 사건 — 임차관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
