대구지방법원 2025타경8759. 대구 수성구 범물동 범물영남보성아파트 105동 709호입니다. 감정가는 295,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 144,550,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 할인 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 오팔호가 2019년 6월 12일 전입·점유하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 230,000,000원입니다. 2024년 1월 15일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 144,550,000원을 전제로 집행비용 2,823,700원을 제외한 141,726,300원이 임차인에게 배당되고, 남는 88,273,700원이 매수인 부담으로 이어집니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 144,550,000원 + 88,273,700원 = 232,823,700원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

이 사건의 말소기준은 2025.07.25. 강제경매개시결정입니다. 과거 대구은행·교보생명·삼성생명 근저당과 과거 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 그 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 오팔호는 2019.06.12. 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 2024.01.15. 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 경매개시결정보다 선순위이며, 매각으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 230,000,000원

③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.45억이 아니라 2.33억

범물보성2차의 시세 매칭 면적 실거래 12건은 200,000,000원부터 320,000,000원까지 분포합니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 280,750,000원보다, 최근 시장을 보여주는 최근 12개월 평균 251,000,000원과 최신 거래 252,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

현재 실질취득 232,823,700원은 최근 12개월 평균 251,000,000원의 약 92.8%이고, 최신 거래 252,000,000원과 비교해도 약 92.4% 수준입니다. 표면 최저가 144,550,000원만 놓고 보면 최근 평균의 57.6%지만, 그것은 매수인이 떠안을 임차보증금을 뺀 숫자라 실제 가격 경쟁력을 과장합니다.

④ 회차가 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로

3회 유찰 시 최저가는 101,185,000원, 4회 유찰 시에는 70,829,500원까지 떨어지지만 인수액은 각각 131,031,590원과 160,845,431원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 각각 232,216,590원, 231,674,931원으로 여전히 230,000,000원대 초반입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 치환되는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 144,550,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 배당에 사용됩니다. 오팔호 보증금 중 88,273,700원은 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 오상래의 청구금액 252,710,136원은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 범일중학교 북서 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대구지하철 3호선 범물역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 7층 단위세대로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 4차선, 남서·남동·북동측 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 범물초등학교·범일중학교·아이온유치원·지봉초등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,710,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 단지. 범물보성2차 443세대, 1992.08.20. 준공입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 144,550,000원에 인수 88,273,700원을 더한 232,823,700원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
• 임차보증금 230,000,000원 확인. 전입 2019.06.12., 확정일자 2019.06.12., 임차권등기 2024.01.15.의 선후관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 매수인 인수액은 실제 매각대금과 배당 결과에 따라 달라지므로 배당요구와 배당표를 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 커져 실질취득은 230,000,000원대 초반에서 크게 낮아지지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 251,000,000원, 최신 252,000,000원이지만 거래 추세는 -15.1%입니다. 과거 전체 평균 280,750,000원을 가격 가점 근거로 삼아서는 안 됩니다.
• 최근 저가거래 확인. 2026.06. 4층 200,000,000원 거래가 있어 층·향·내부상태에 따른 개별 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 230,000,000원 보증금

이 사건을 최저가 144,550,000원짜리 아파트로 보면 판단이 틀어집니다. 오팔호의 대항력 있는 보증금 230,000,000원이 먼저 가격의 바닥을 만듭니다. 현재 회차 기준 실질취득은 232,823,700원이고, 3회·4회 유찰 시에도 각각 232,216,590원, 231,674,931원 수준입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘기 때문입니다.

실질취득 232,823,700원은 최근 12개월 실거래 평균 251,000,000원과 최신 거래 252,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 거래 추세가 -15.1%이고 2026.06.에는 200,000,000원 거래도 있습니다. 따라서 결론은 “감정가 대비 49%라 싸다”가 아니라, “대항력 임차보증금을 포함한 2.33억 수준이 하락 중인 최근 시세에서 충분한가”로 바꿔야 합니다. 권리 난도와 인수 부담을 감안하면 가격 차이가 크다고 보기 어려운 주의형 B등급 물건입니다.