대구지방법원 2025타경8807. 대구 동구 효목동 동원주택 3층 303호, 전용 41.71㎡의 다세대·연립주택입니다. 소유자 강문규는 2021.02.08 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 이번 사건의 신청채권자는 서울보증보험주식회사, 청구금액은 78,288,327원입니다. 제공된 말소기준권리는 2025.07.31 강제경매개시결정입니다.
이 물건의 핵심은 임차권 자체보다 확약의 효력입니다. 을구 5번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기돼 있고, 반환되지 않은 보증금은 76,000,000원입니다. 전입일은 2024.07.22, 확정일자는 2022.06.30이며 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 갖춘 형태입니다. 단순 계산만 하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 커지는 구조입니다.
하지만 신청채권자인 서울보증보험주식회사가 한국토지주택공사의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면을 제출했습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 미배당 18,658,400원은 룰상 금액일 뿐, 매수인 실질 부담은 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차권에 관한 것이며, 별도로 확인되지 않은 다른 점유·임대차 관계까지 대신 정리해 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8807 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 183-5 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 41.71㎡ · 3층건 중 3층 303호 |
| 소유자 | 강문규 · 2021.02.08 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 78,288,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 동원주택 · 18세대 · 1985.07.31 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 0원
등기부에는 과거 한국주택은행 근저당, 현대캐피탈 가압류, 대구은행 근저당 등이 있었지만 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 판단의 핵심은 2024.07.29 등기된 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.07.31 강제경매개시결정입니다. 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 존재하지만, 이 사건에서는 대항력 포기 확약이 제출돼 실질 인수 위험이 해소됐습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관·승계 신고 1건
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관·승계 | 76,000,000원 | 2024.07.22 / 2022.06.30 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 | 0원 확약 반영 |
한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격으로 표시된 신고이므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 실제 임차인은 0명, 보증기관·승계 신고는 1건으로 구분합니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 현장 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 5,880만원 vs 최근 12개월 평균 1억750만원
동원주택 전용 41.71㎡의 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 102,625,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 107,500,000원이며 최신 거래는 2026.05의 110,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 6.4% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.71㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 41.71㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 41.71㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2024.10 | 41.71㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 41.71㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2022.01 | 41.71㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 41.71㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2021.11 | 41.71㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.71㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 같은 58,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 54.7%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 57.3%입니다. 최신 거래 110,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 상당히 낮은 구간입니다. 이 사건은 선순위 임차권 때문에 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 유형이지만, 확약으로 실질 인수가 0원으로 정리된 뒤에는 최저가 자체가 실질취득가가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 76,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 78,288,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 중 18,658,400원이 미배당으로 남습니다. 다만 확약서가 있으므로 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 서울보증보험주식회사 청구금액 78,288,327원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 대상 인수는 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 58,800,000원 | 18,658,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,160,000원 | 35,980,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,812,000원 | 48,106,616원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 76,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로, 각 회차의 룰상 인수액과 매수인의 실제 부담을 구분해야 합니다. 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구일마이스터고등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측으로 폭 약 5미터 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건의 3층 303호이며 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역(2025.05.30), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 728.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동원주택은 18세대이고 1985.07.31 준공입니다. 최근 실거래는 존재하지만 소규모·노후 연립주택 특성상 아파트형 대단지보다 매수층이 제한될 수 있어 가격뿐 아니라 재매각 가능성도 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 재확인. 배당표상 부족분 18,658,400원만 보고 인수 위험이 있다고 판단하거나, 반대로 확약만 믿고 현장 확인을 생략하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 102,625,000원보다 최근12개월 평균 107,500,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 확인. 18세대·1985.07.31 준공의 소규모 연립주택이므로 현재의 큰 가격 차이가 재매각 단계에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역(2025.05.30) 지정 내용을 입찰 전 관계 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 건 확약의 실제 효과
겉으로만 보면 보증금 76,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 58,800,000원보다 커서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당표도 미배당 18,658,400원을 계산합니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 것이 결정적입니다. 그래서 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 58,800,000원으로 볼 수 있습니다.
가격도 최근 시세와 비교하면 명확합니다. 최근 12개월 평균 107,500,000원, 최신 거래 110,000,000원에 비해 현재 실질취득은 최근 평균의 54.7%입니다. 최근 흐름도 이전 구간 대비 6.4% 높아 하락장 때문에 평균이 부풀려진 모습은 아닙니다. 권리 측면에서는 확약 원문과 말소 절차를 최종 확인하는 것이 핵심이고, 투자 측면에서는 18세대·1985.07.31 준공의 소규모 연립주택이라는 환금성 조건을 함께 봐야 합니다. 확약이 유효하게 작동한다는 전제에서는 가격 경쟁력이 강한 편이지만, 환금성 확인은 필수입니다.
