대구지방법원 2025타경8818. 경상북도 칠곡군 기산면 죽전리 364의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물 이용은 제1·2종 근린생활시설이며, 시멘트벽돌조 부분은 실제 주택구조로 조사됐습니다. 토지는 1,015㎡, 지목은 대, 계획관리지역에 위치합니다. 감정가 408,735,300원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 200,281,000원입니다.
권리의 기준점은 2022년 5월 13일 설정된 석적농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 338,000,000원이었고 2022년 11월 10일 변경등기로 403,000,000원이 됐습니다. 그 뒤 농협은행 주식회사 가압류 30,232,689원, 농업협동조합중앙회 관련 가압류 171,318,569원, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 기산면 죽전리 364 · 경상북도 칠곡군 기산면 죽전1길 33 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제1,2종 근린생활시설 · 시멘트벽돌조 부분은 실제 주택구조 |
| 토지 | 1,015㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 182,200원/㎡ |
| 소유자 | 허성숙 |
| 감정가 / 최저가 | 408,735,300원 / 200,281,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 314,967,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 하빈농업협동조합 근저당과 화원새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 7번 석적농업협동조합 근저당이며, 이후 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명성 | 105.09㎡ | 8,000,000원 | 550,000원 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김명성은 보증금 8,000,000원, 월차임 550,000원으로 105.09㎡를 점유하고 있습니다. 전입신고일은 2025.03.31로 말소기준인 2022.05.13보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 49% 회차지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 200,281,000원으로 감정가 408,735,300원의 49% 회차입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 농촌지역 근린시설 + 토지입니다. 부근은 농가주택·농경지·야산·소규모 공장·창고·근린생활시설 등이 섞인 지역이고, 건물도 제1·2종 근린생활시설과 실제 주택구조가 혼재합니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체는 이 가격대에서 시장의 응찰이 성립하지 않았음을 보여주는 직접적인 경매 이력입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,603,934원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 석적농업협동조합 | 338,000,000원 | 196,677,066원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,232,689원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 171,318,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 539,551,258원 중 196,677,066원이 배당되고, 미배당은 342,874,192원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡소방서 남서측 인근. 농가주택, 농경지, 야산, 일부 소규모 공장·창고 및 근린생활시설이 섞인 일반 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 농촌지대로서 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬래브지붕·판넬지붕 단층. 제1·2종 근린생활시설로 이용되며 시멘트벽돌조 부분은 실제 주택구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, LP가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,015㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 182,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되며, 준보전산지와 보전관리지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현장에서 실제 포함 범위와 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 김명성이 105.09㎡를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태. 공부상 제1·2종 근린생활시설이지만 시멘트벽돌조 부분은 실제 주택구조로 조사됐으므로 현황과 사용 목적을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린시설·토지의 실제 거래 가능 가격을 현장에서 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 규제가 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 342,874,192원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장형 물건
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.05.13. 석적농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김명성도 2025.03.31 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 408,735,300원에서 2회 유찰돼 200,281,000원까지 내려왔지만, 농촌지역 근린시설·토지이고 건물 이용도 근린생활시설과 실제 주택구조가 섞여 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 49%라는 사실만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 환금성은 현장 확인이 필요한 물건입니다.
