대구지방법원 2025타경8830. 대구 수성구 만촌동 만촌역해링턴플레이스 101동 27층 2705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 장경환이며, 2023.05.10 거래가액 584,600,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 경산축산업협동조합 근저당 480,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.26 이동석의 주택임차권과 2025.08.04 임의경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
핵심 임차권은 이동석입니다. 임대차계약일은 2023.05.28, 주민등록·점유개시는 2023.06.15, 임차보증금은 20,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일 2023.05.10보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2025.06.26이며 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 따라서 제공된 권리판정상 이 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8830 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1040-1 만촌역해링턴플레이스 101동 27층 2705호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상28층 중 27층 2705호 |
| 소유자 | 장경환 · 단독소유 · 거래가액 584,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산축산업협동조합 / 351,152,267원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.05.10 경산축산업협동조합 근저당권 480,000,000원입니다. 이동석의 임차권은 전입·점유개시가 2023.06.15로 말소기준보다 늦고, 권리판정도 대항력 없음입니다. 임차권등기와 경매개시결정 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동석 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2023.06.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차권등기상 임대차계약일은 2023.05.28, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2023.06.15, 확정일자는 2025.02.28, 임차권등기 및 배당요구는 2025.06.26입니다. 보증기관 대위·승계가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금은 20,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월을 우선하면 격차가 크다
해링턴플레이스만촌의 비교 면적은 84.8804㎡이고 면적 일치로 집계된 실거래 12건이 있습니다. 전체 12건 평균은 829,985,833원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 949,375,000원, 최신 거래는 2026.03 1,090,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 60.6% 높아 하락장이 아니라 상승 방향으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.03㎡ | 11 | 1,090,000,000원 |
| 2026.03 | 84.1㎡ | 6 | 1,035,000,000원 |
| 2025.12 | 84.15㎡ | 16 | 970,000,000원 |
| 2025.11 | 84.1㎡ | 5 | 925,000,000원 |
| 2025.11 | 84.15㎡ | 14 | 920,000,000원 |
| 2025.10 | 84.1㎡ | 15 | 950,000,000원 |
| 2025.05 | 84.15㎡ | 3 | 852,500,000원 |
| 2025.05 | 84.15㎡ | 3 | 852,500,000원 |
| 2024.11 | 84.1㎡ | 19 | 740,000,000원 |
| 2024.11 | 84.75㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2024.06 | 84.1㎡ | 17 | 724,830,000원 |
| 2023.09 | 84.88㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 949,375,000원 |
현재 최저가 369,600,000원은 최근 12개월 평균 949,375,000원의 38.9%입니다. 감정가 528,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 최신 거래 1,090,000,000원과도 차이가 큽니다. 다만 이 비교는 제공된 동일 면적대 실거래 자료에 따른 것이며, 본 경매물건의 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 개별 호실의 실제 상품성·용도 조건을 확인한 뒤 시세를 적용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,974,400원 |
| 1. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 480,000,000원 | 363,625,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 480,000,000원 중 363,625,600원이 배당되고 116,374,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 116,374,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 258,719,999원 | 254,297,919원 | 225,702,081원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 181,103,999원 | 177,768,543원 | 302,231,457원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 만촌네거리 남측 인근으로, 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 지하6층 지상28층 건물의 27층 2705호입니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 남측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,829.0㎡, 공시지가 7,154,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 조사 유의. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부구조·사용자재·통상적 이용상황을 상정해 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 아파트로 가정하지 말고 실제 용도와 이용상태를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 이동석 보증금 20,000,000원, 전입·점유 2023.06.15, 확정일자 2025.02.28, 임차권등기·배당요구 2025.06.26입니다.
- 대항력 확인. 말소기준 2023.05.10보다 전입이 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 매수인 승계액은 0원입니다.
- 가격 기준. 전체 평균 829,985,833원보다 최근 12개월 평균 949,375,000원과 최신 1,090,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 이용상황 확인이 중요합니다.
- 배당 변동. 배당표는 집행비용 5,974,400원과 근저당 배당 363,625,600원을 전제로 하며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘무슨 상품을 사는가’를 확인해야 한다
권리 구조 자체는 명확합니다. 2023.05.10 경산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이동석의 전입·점유는 2023.06.15로 늦습니다. 따라서 임차권은 후순위 소멸형이며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 369,600,000원이 최근 12개월 실거래 평균 949,375,000원의 38.9%로 수치상 큰 차이를 보입니다. 최신 거래는 1,090,000,000원이고 최근 거래 추세는 +60.6%입니다.
다만 이 사건에서 가장 중요한 확인 포인트는 할인율보다 용도입니다. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 따라서 비교 실거래 숫자만 보고 일반 아파트와 같은 환금성·수요를 전제할 수는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격 수치는 유리, 최종 판단의 승부처는 실제 용도와 상품성 확인입니다.
