대구지방법원 2025타경8904. 수성동4가 수성하이츠빌 3층 302호 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 220,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 107,800,000원으로 내려왔다는 사실이 아니라, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권입니다. 임차인 송종회의 보증금은 155,000,000원이고, 임대차계약일 2020.03.23, 확정일자 2020.03.24, 점유개시일 2020.04.03, 주민등록일 2024.05.08입니다. 2024.06.10 주택임차권등기가 됐으며, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다.
현재 최저가 107,800,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,309,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 105,490,800원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 49,509,200원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 싸 보이더라도 인수액을 합친 경제적 부담을 봐야 합니다. 이후 회차에서 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조라, 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1138-14 3층302호 · 도로명 대구광역시 수성구 신천동로98길 21-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 수성하이츠빌 302호 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 3층 |
| 소유자 | 차복득 · 2014.11.24 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,195,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 규모 | 2003.03.21 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 낙찰가보다 무겁다
이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 순위 7번 송종회의 주택임차권입니다. 보증금 155,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 송종회 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2024.05.08 / 2020.03.24 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 부담은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 실거래 시세를 최저가와 단순 비교하는 방식보다 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차는 107,800,000원에 49,509,200원이 붙고, 3회 유찰 시에는 75,460,000원에 81,298,280원, 4회 유찰 시에는 52,822,000원에 103,528,796원이 붙습니다. 집행비용이 배당에서 먼저 빠지는 영향은 있지만, 본질적으로 155,000,000원 보증금이 실질취득 부담의 기준선이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 107,800,000원 | 49,509,200원 | 157,309,200원 |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 81,298,280원 | 156,758,280원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 103,528,796원 | 156,350,796원 |
단순 합산 부담은 낙찰가와 예상 인수액을 더한 값입니다. 예상 배당에서 집행비용이 먼저 공제되므로 보증금 155,000,000원보다 다소 높게 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 송종회 보증금 · 우선변제 | 155,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,195,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 105,490,800원이 배당되고 부족분 49,509,200원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 163,195,428원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 대구중앙중학교 남측에 위치하며, 주변은 학교·아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 전면 치장석, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샤시 이중창호입니다.
- 설비. 도시가스설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3~4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 218.0㎡, 지목은 대, 평지·가로장방 형태이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역과 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 2003.03.21 준공입니다. 현재 사건도 2회 유찰된 상태이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 반드시 더하기. 현재 회차 예상 인수액은 49,509,200원입니다. 최저가 107,800,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 시 인수액 81,298,280원, 4회 유찰 시 103,528,796원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동합니다.
- 임차권 원본 대조. 송종회의 임대차계약일 2020.03.23, 확정일자 2020.03.24, 점유개시일 2020.04.03, 주민등록일 2024.05.08, 임차권등기일 2024.06.10과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 상태 확인. 감정요항상 임대관계는 미상이나 등기부와 매각물건명세서에는 임차권이 확인되므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공과금·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 기준. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 49% 취득가”
감정가 220,000,000원에서 최저매각가가 107,800,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 실질은 155,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 현재 배당에서 105,490,800원만 변제되고 남는 49,509,200원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰될 경우 낙찰가는 75,460,000원, 52,822,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 81,298,280원, 103,528,796원으로 올라갑니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 “보증금 인수를 포함해 실제 얼마를 부담하느냐”입니다. 최저가는 낮지만 권리구조는 무겁습니다.
