대구지방법원 2025타경8904. 대구 수성구 수성동4가의 수성하이츠빌 3층 302호입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 다세대주택으로, 전체 8세대 규모입니다. 감정가 220,000,000원에서 4차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,822,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 매각처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다.

임차인 송종회는 2020년 3월 23일 임대차계약을 체결하고, 2020년 4월 3일 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2020년 3월 24일, 주민등록일자는 2024년 5월 8일입니다. 이후 2024년 6월 10일 보증금 155,000,000원에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2025년 8월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권등기와 주민등록 모두 말소기준권리보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 생긴 임차권이 남는다

등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 대구신용보증재단 가압류 역시 2024년 10월 29일 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 순서는 2024년 임차권등기 → 2025년 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 반면, 그보다 앞선 송종회의 대항력 있는 임차권은 배당 부족분에 관하여 매수인에게 영향을 미칩니다.

임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 여부

실제 임차인은 송종회 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권자의 청구액 163,195,428원과 송종회의 임차보증금 155,000,000원을 합산하여 매수인 인수액으로 처리하지 않습니다.

송종회의 확정일자와 주민등록일 사이에는 차이가 있지만, 주민등록일인 2024년 5월 8일조차 말소기준권리인 2025년 8월 6일보다 앞섭니다. 임차권등기 또한 말소기준권리보다 먼저 설정됐습니다. 배당요구가 이뤄져 우선변제를 받을 수 있으나, 우선변제권이 있다는 사실과 보증금을 전액 돌려받는다는 사실은 다릅니다.

② 가격 분석 — 감정가 24%가 진짜 취득가일까?

현재 최저매각가는 52,822,000원으로 감정가 220,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 일부 인수해야 하므로, 낙찰가만 놓고 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 예상 배당표의 집행비용을 반영하면 현재 회차의 실질취득금액은 다음과 같습니다.

여기서 핵심은 최저매각가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어든다는 점입니다. 배당 부족분은 매수인 인수액으로 전환되므로, 유찰로 낙찰가만 낮아져도 전체 부담은 보증금 155,000,000원 부근에 머무르게 됩니다.

회차별 실질취득 시나리오

실질취득금액은 각 회차의 예상 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 소폭 차이가 있으며, 취득세·명도비용·수선비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

시세 비교 — 감정가 할인율은 수익률이 아니다

수성하이츠빌은 전체 8세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 가격을 확인할 수 있는 수치가 없어 현재 실질취득금액 156,350,796원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

2014년 차복득의 소유권 취득 당시 등기 거래가액은 120,000,000원입니다. 다만 이는 과거 거래가격이므로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 투자이익이 확보됐다고 해석해서는 안 됩니다. 특히 소규모 다세대주택은 동일 건물 내 거래 표본이 제한될 수 있어, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)

현재 최저가 52,822,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용으로 1,350,796원이 먼저 차감되고 나머지 51,471,204원이 임차인 송종회의 보증금 배당에 사용됩니다. 이 계산에서는 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당되는 금액이 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

하지만 배당금이 부족하다고 해서 송종회의 나머지 보증금 채권이 매각으로 소멸하는 것은 아닙니다. 보증금 부족분 103,528,796원이 매수인 인수액으로 남습니다. 주택도시보증공사 청구액의 미배당과 임차인의 보증금 부족분은 각각 구분하여 이해해야 하며, 이를 단순 합산해 매수인 인수액을 부풀려서는 안 됩니다.

배당금액은 집행비용 추정 및 제시된 우선순위에 따른 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당액과 최종 인수액은 변동할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 수성동4가 대구중앙중학교 남측에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트단지, 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 간선도로 접근성 등 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2003년 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 치장석 마감, 내부는 벽지·타일 등으로 마감됐으며, 샤시 이중창호, 도시가스 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접합니다. 차량 출입은 가능하지만 도로 폭과 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 대지는 사각형에 가까운 평탄한 다세대주택 부지로, 전체 토지면적은 218.0㎡입니다. 제2종·제3종일반주거지역이 관련되며, 상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등의 사항이 있습니다. 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부 보존상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 수성하이츠빌은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 건물 내 비교 거래가 제한될 수 있고, 인근 다세대주택과의 가격 비교가 중요합니다. 제시된 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 4.0회로 나타나며, 환금성에 대해 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 7번 송종회 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에 기재된 보증금 잔액 인수 조건과 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 기준으로 입찰. 현재 최저가 52,822,000원만 준비하면 되는 구조가 아닙니다. 예상 인수액 103,528,796원을 더한 156,350,796원을 기준으로 전체 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권등기와 점유상태 대조. 송종회의 임차권등기, 주민등록, 실제 점유 여부를 확인하고 인도 및 보증금 정산 과정에서 발생할 수 있는 문제를 검토해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태가 확정되지는 않습니다.
• 배당표와 인수금 최종 확인. 현재 예상 우선배당은 51,471,204원, 보증금 미배당액은 103,528,796원입니다. 집행비용과 조세채권 등에 따라 실제 배당액이 변할 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구관계 검토. 신청채권자의 청구액은 163,195,428원이며 현재 시나리오의 예상배당은 0원입니다. 신청채권과 임차보증금의 관계, 임차권 처리 및 보증금 정산 절차를 원본 기록을 통해 명확히 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 최근 유사 다세대주택의 매매 거래가격과 실제 매도 가능 가격을 조사해야 합니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득금액입니다.
• 추가 유찰의 실익 계산. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 전체 취득부담은 155,000,000원대에 머무릅니다. 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 수익성이 개선된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 상태·주차·관리비 확인. 건물의 노후 상태, 내부 수선 범위, 좁은 접도 여건, 주차 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 감정평가서를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “5,282만원에 낙찰받아도 5,282만원짜리 집이 아니다”

대구지방법원 2025타경8904 수성하이츠빌 302호는 최저매각가만 보면 감정가의 24.01%까지 떨어진 물건입니다. 그러나 선순위 임차인 송종회의 보증금 155,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수해야 하므로, 현재 회차의 실질취득금액은 156,350,796원입니다.

더 유찰된다고 상황이 극적으로 좋아지는 것도 아닙니다. 낙찰가는 내려가지만 인수보증금은 늘어나, 총취득비용은 보증금 155,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 여기에 취득 관련 비용과 명도·수선비용이 별도로 발생할 수 있습니다.

4회 유찰이라는 이력, 8세대 소규모 다세대주택이라는 특성, 선순위 임차권의 인수 부담을 고려하면 투자 위험은 높습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 실질취득금액에 가격상 이점이 있다는 근거가 부족합니다. 결론은 권리상 고위험, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 보증금까지 부담하고도 실제 시장에서 수익을 낼 수 있는 가격인가에 있습니다.