대구지방법원 2025타경9190. 대구 북구 서변동의 서변청아람 107동 1102호, 전용 84.8212㎡ 아파트입니다. 2003년 준공된 524세대 단지이며, 대상 호실은 지상 15층 건물의 11층입니다. 감정가 213,000,000원에서 3차례 유찰되며 최저매각가가 104,370,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건에서 먼저 살펴볼 것은 가격이 아니라 임차보증금 213,000,000원의 인수 구조입니다.

임차인 유정희는 2022.06.17 전입·점유를 시작했고, 2022.06.21 확정일자를 받았습니다. 2024.07.26에는 보증금 213,000,000원에 대한 주택임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준인 2025.09.04 강제경매개시결정보다 앞서는 임차권입니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

그런데 신청채권자 주택도시보증공사가 임차인 유정희의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 전액 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 이 한 장의 확약서가 매수인의 실질 인수액 판단을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 반전

이 사건의 말소기준은 2025.09.04 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권 65,000,000원과 성창기업 근저당권 60,000,000원은 각각 2020.02.03, 2011.05.12 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권이 현재 매수인에게 별도로 인수되는 구조는 아닙니다.

문제는 2024.07.26 등기된 유정희의 주택임차권입니다. 전입일과 점유개시일은 2022.06.17, 확정일자는 2022.06.21이므로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 권리가 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 그러나 인수는 확약으로 해소

확인되는 실제 임차인은 유정희 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 유정희의 양수인이자 신청채권자이며, 이를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 역시 213,000,000원 한 건으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효하다면 가격 여유는 분명하다

같은 단지 서변청아람의 전용 84.82㎡대 실거래 12건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 178,958,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 이를 그대로 현재 시세로 보기는 어렵습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 171,142,857원과 2026.08 최신 거래 173,000,000원을 우선 적용합니다.

이 단지의 실거래 전체 범위는 158,000,000원~214,500,000원입니다. 특히 2025.08 거래에는 214,500,000원이라는 높은 가격이 포함돼 있습니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균만 사용하면 현재 가격 수준을 낙관적으로 볼 수 있습니다.

다만 2026.07.22 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 매수인의 실질취득 기준금액이 최저가와 동일한 104,370,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 61.0%이며, 최신 실거래 173,000,000원보다도 낮습니다. 확약에 따른 인수 해소가 확실하다면 최근 시세 대비 가격상 메리트가 있는 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 2,261,180원으로 반영했습니다. 임차보증금 우선배당과 주택도시보증공사의 신청채권은 양수관계가 있는 권리이므로 동일 보증금을 서로 다른 채권으로 단순 합산하거나 이중 지급되는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령자와 순위는 최종 배당절차에 따릅니다. 당해세·최우선변제 등의 영향은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 함께 움직인다

이 사건은 확약의 효력에 따라 유찰의 의미가 크게 달라집니다. 확약을 반영하지 않는 대항력 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 금액도 줄어들어 매수인의 인수액이 늘어납니다. 따라서 단순히 유찰이 거듭될수록 실질취득 부담이 크게 감소한다고 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 확약 전 인수액은 회차별 집행비용 등을 반영한 추정값입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 유정희 보증금에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 서변동 소재 서변중학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 11층 단위세대입니다. 위생·급배수시설, 옥내소화전, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 단지 남측은 왕복 2~4차선 도로, 북서측은 폭 약 4~5m 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 부정형의 대체로 평탄한 아파트 부지입니다. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구 및 지구단위계획구역 관련 지정이 있습니다. 토지 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 524세대 규모의 2003년 준공 아파트입니다. 전용 84.82㎡대 실거래는 확인되지만 가격 범위가 158,000,000원~214,500,000원으로 넓고 최근 거래 추세도 -9.9%입니다. 특히 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.3회라는 점을 고려하면 일반 매매에서 원하는 가격에 즉시 처분할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

감정평가에서는 내부구조를 동류형 내부 및 일반적인 상황에 기초해 파악했습니다. 따라서 대상 세대의 실제 내부 수리 상태, 누수·결로, 설비 노후 등은 현장 및 관련 자료로 확인해야 합니다. 감정가와 실거래가의 차이가 모두 경매 할인 효과를 의미하는 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인이 최우선. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서를 확인하고, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 매수인에게 적용되는지 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종본 대조. 말소기준보다 앞서는 을구 5번 임차권등기가 인수권리로 기재돼 있다는 점과 후속 확약서의 효력을 함께 확인해야 합니다. 인수 0원이라는 판단은 확약 적용을 전제로 합니다.
• 주택도시보증공사 양수관계 확인. 유정희의 보증금 반환채권 양수 범위, 우선변제권 행사, 잔존 청구권 포기 주체의 권한을 확인해야 합니다. 실제 임차인 1명과 채권 양수인을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 과거 소유자와 임차인의 동일인 문제. 유정희는 과거 소유자이며, 성부돌에게 소유권이 이전된 2022.06.17에 임대차계약과 전입·점유가 시작됐습니다. 매매 및 임대차계약과 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
• 현재 점유자와 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 점유 권원, 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다. 보증금 인수 위험 해소와 명도 부담 해소는 별개의 문제입니다.
• 확약 밖 권리 확인. 유정희 외 별도 대항력 있는 임차인이 발견된다면 해당 임차인의 권리는 독립적으로 분석해야 합니다. 유정희에 관한 확약으로 다른 임차인의 권리까지 포기된 것으로 볼 수 없습니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 실거래 평균 178,958,333원보다 최근 12개월 평균 171,142,857원과 최신 거래 173,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 최근 추세 -9.9%를 반영한 보수적 매각가격 가정이 필요합니다.
• 3회 유찰의 원인 점검. 단지 평균 2.3회보다 많은 3회 유찰 물건입니다. 권리 인수에 대한 불안, 확약서 제출 시기, 실제 매수 수요 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 당해세, 집행비용과 실제 배당 변동 가능성을 따로 확인해야 합니다. 실질 인수 0원은 유정희의 잔존 임차보증금에 대한 판단이지 취득 과정에서 발생하는 모든 비용이 0원이라는 의미는 아닙니다.
• 입찰 전 최종 권리 재확인. 매각기일 2026.11.05 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원의 최종 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 49%”가 아니라 “확약으로 실질 인수가 해소되는가”

이 아파트의 최저매각가는 104,370,000원입니다. 감정가 213,000,000원의 49%라는 숫자만 보면 큰 할인입니다. 하지만 선순위 임차보증금 213,000,000원이 존재한다는 점을 빠뜨리면 전혀 다른 투자 판단에 도달할 수 있습니다.

확약이 없다면 현재 추정 미배당 보증금 110,891,180원을 매수인이 떠안을 수 있고, 실질취득 부담은 집행비용을 고려해 215,261,180원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 금액으로, 단순한 최저가 할인은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다.

그러나 2026.07.22 주택도시보증공사의 확약은 이 구조를 바꿉니다. 유정희의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이 유효하게 적용된다면, 유정희 관련 실질 인수액은 0원입니다. 실질취득 기준금액은 104,370,000원으로 평가할 수 있으며, 이는 최근 12개월 평균의 61.0%입니다.

가격 면에서는 긍정적인 여지가 분명합니다. 다만 시세 하락 추세 -9.9%, 3회 유찰, 과거 소유자와 현재 임차인의 동일인 관계, 그리고 확약서의 법적 효력과 적용 범위를 확인해야 하므로 무조건 안전하거나 무조건 저렴한 경매로 볼 수는 없습니다.

결론은 “가격은 검토할 만하다. 다만 확약의 유효성 확인이 입찰 판단의 전제조건이다.”입니다. 확약이 확실히 적용되고 별도 인수권리가 없다면 최근 시세 대비 유의미한 가격 여유가 있습니다. 반대로 확약 적용에 문제가 생기면 보증금 인수 위험으로 인해 투자성이 크게 달라집니다. 이번 경매의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서와 최종 매각조건의 정합성입니다.