대구지방법원 2025타경9190. 대구 북구 서변동 ‘서변청아람’ 107동 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 213,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 149,100,000원입니다. 표면 할인율만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차권자 유정희는 2022.06.17 전입·점유를 시작했고 2022.06.21 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준인 2025.09.04 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 유정희의 보증금은 213,000,000원 한 건만 계산해야 합니다. 현 회차 배당 추정에서는 집행비용 2,887,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 146,212,600원이 배당되고, 나머지 66,787,400원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 입찰가 149,100,000원에 낙찰받더라도 경제적 취득부담은 215,887,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1724 서변청아람 107동 11층1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.8212㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 11층 |
| 소유자 | 성부돌 (2022.06.17. 거래가액 230,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,730,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
등기상 과거 우리은행 근저당 65,000,000원과 성창기업주식회사 근저당 60,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 남은 핵심 권리는 유정희의 주택임차권입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2022.06.17, 확정일자는 2022.06.21이며 임차보증금은 213,000,000원입니다. 2025.09.04 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 배당 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 유정희 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 213,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.06.21 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
유정희는 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 이것이 보증금 전액 회수를 보장하는 것은 아닙니다. 현 회차 매각가 149,100,000원에서는 집행비용을 제외한 146,212,600원만 배당될 것으로 계산돼 66,787,400원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
서변청아람 동일면적 84.82㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 179,958,333원이고, 가장 최근 거래는 2026.03의 184,000,000원입니다. 최저매각가 149,100,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 82.9%지만, 이 사건은 그 수치를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 임차보증금 미배당 인수액을 더한 현 회차 실질취득은 215,887,400원으로, 최근 평균보다 35,929,067원, 최신 거래보다 31,887,400원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.82㎡ | 15 | 184,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 84.82㎡ | 11 | 214,500,000원 |
| 2025.06 | 84.82㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 84.82㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2025.05 | 84.82㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 84.82㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2025.04 | 84.82㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 179,958,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 임차인 유정희 보증금 | 213,000,000원 | 146,212,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,730,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차인 보증금 213,000,000원 중 146,212,600원이 배당되고 66,787,400원이 남아 매수인에게 인수될 것으로 추정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 225,730,547원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1102호입니다.
- 입지. 서변중학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 서변청아람은 524세대, 사용승인일은 2003.08.13이며 동일면적 실거래가 확인됩니다.
- 토지·도로. 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 남측으로 왕복 2~4차선, 북서측으로 폭 약 4~5미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 상한 계산. 최저가 149,100,000원이 아니라 매수인 인수 66,787,400원을 더한 215,887,400원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득이 각각 215,261,180원·214,715,062원으로 거의 내려가지 않습니다.
- 임대차 실질 확인. 유정희는 전 소유자이자 과거 근저당 채무자이고, 성부돌의 소유권 취득일과 임대차계약·전입·점유개시일이 2022.06.17로 같습니다.
- 배당요구·잔액 확인. 임차인의 배당요구 사실과 배당 후 실제 미변제 보증금 잔액을 매각 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유관계를 현황조사 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.49억 낙찰”이 아니라 “2.16억 취득”
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 149,100,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 213,000,000원이 뒤에서 가격을 받치고 있습니다. 현 회차 예상 인수액 66,787,400원을 더한 실질취득은 215,887,400원으로, 최근 12개월 평균 179,958,333원과 최신 실거래 184,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 발생해도 입찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 전환됩니다. 따라서 이 물건은 최저가의 할인율이 아니라 임차보증금까지 포함한 총 취득부담을 중심으로 판단해야 하며, 현 자료 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
