대구지방법원 2025타경9226. 대구 북구 읍내동에 있는 삼진목화아파트 101동 415호입니다. 전용면적은 58.44㎡, 지상 14층 건물 중 4층이며, 1991년 사용승인된 198세대 아파트입니다. 감정가 1억원에서 네 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 2,401만원까지 내려왔습니다. 경매 기록상 근저당권은 모두 말소돼 있고, 서울보증보험의 가압류를 시작으로 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어진 물건입니다.
등기부만 보면 기존 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부에 나타난 채권 총액이 아닙니다. 2023년 9월 7일 전입한 이희송의 주거 점유가 확인되며, 최초 말소기준권리인 서울보증보험 가압류는 그보다 늦은 2023년 12월 18일에 설정됐습니다. 임차보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서 낙찰자의 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1060 삼진목화아파트 제101동 제4층 제415호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.44㎡ · 지상14층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층 지상14층 · 1991.08.29 사용승인 |
| 단지 규모 | 삼진목화아파트 · 198세대 |
| 소유자 | 배한수 (2022.10.11 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 24,010,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.12.18 갑구 10번 · 서울보증보험주식회사 가압류 99,346,940원 |
| 임차인 | 이희송 · 415호 주거 · 2023.09.07 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차인은 별도
이 사건의 말소기준권리는 갑구 10번 서울보증보험 가압류입니다. 이후 신용보증기금, 중소기업은행, 하나캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류가 차례로 기입됐습니다. 해당 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 설정됐던 한국주택은행·대구은행·하나은행 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐으며 현재 존속하는 근저당권은 없습니다. 따라서 기존 근저당권 자체를 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 승계 여부는 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희송 415호 · 주거 |
2023.09.07 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
인수 가능성 인수금액 미확정 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 보증기관이 임차보증금을 대위변제해 별도로 승계 신고한 임차인 중복 건은 확인되지 않습니다. 임차인 이희송의 보증금과 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당 가능액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려갔지만 시장도 하락 중
삼진목화아파트의 실거래 내역은 전용 52.86㎡ 및 58.44㎡ 거래를 포함합니다. 과거 거래 12건의 전체 평균은 92,666,666원이지만, 이전 고가 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 적합하지 않을 수 있습니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 69,000,000원이며, 이전 기간 대비 가격 추세는 -31.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 52.86㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 58.44㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2025.08 | 52.86㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.02 | 58.44㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 52.86㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2024.09 | 52.86㎡ | 13 | 84,000,000원 |
| 2023.04 | 58.44㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.03 | 58.44㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.07 | 58.44㎡ | 7 | 104,000,000원 |
| 2022.06 | 58.44㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 58.44㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 58.44㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 3건 | 69,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 혼합 | 12건 | 92,666,666원 |
최신 거래는 2026년 3월 69,000,000원이며, 대상과 같은 전용 58.44㎡ 거래는 같은 달 68,000,000원입니다. 과거 2022년 거래가가 96,000,000원~120,000,000원이었던 것과 비교하면 최근 거래 수준이 상당히 낮아졌습니다. 따라서 전체 평균인 92,666,666원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
현재 최저가 24,010,000원은 최근 12개월 평균의 34.8%입니다. 그러나 이는 임차보증금 인수액을 더하지 않은 입찰 시작가격일 뿐입니다. 이희송에게 대항력이 인정되고 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계한다면, 실질취득비용이 높아져 명목 할인율의 의미가 사라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용을 공제한 나머지가 서울보증보험 가압류 채권에 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 다만 선순위 임차인 배당, 당해세와 최우선변제 등이 확정되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 832,180원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험 | 99,346,940원 | 23,177,820원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,283,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 40,128,710원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 집행비용 832,180원과 확인된 채권에 대한 계산상 배당입니다. 임차인 보증금, 당해세, 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 임차보증금 승계 위험이 없다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 (24.01%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 미확정 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 미확정 |
5회 유찰 시 최저가는 16,807,000원, 6회 유찰 시 11,764,900원으로 내려가는 시나리오입니다. 그렇다고 낙찰자의 실질 부담도 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많고 그 보증금의 미배당분을 인수한다면, 낙찰가 하락은 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 그 경우 실질취득비용은 보증금 수준에 사실상 고정되므로 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 반대로 대항력 또는 인수채무가 없다는 점이 확인된다면, 실질 부담은 달라질 수 있습니다. 현재는 어느 쪽인지 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 읍내동 대구대천초등학교 북측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고, 교통시설 접근 및 대중교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1991.08.29 사용승인된 지하1층·지상14층 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소화·난방·도시가스 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측에 폭 약 8m 포장도로, 동·서·남측에 폭 약 6~8m 포장도로가 접해 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가 기준은 1,608,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 상태는 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 198세대의 노후 아파트로 최근 실거래가 68,000,000원~70,000,000원 수준에 형성돼 있으며 가격 추세는 -31.4%로 하락 중입니다. 매각 시점의 수요와 개별 호실 상태를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이희송의 임대차계약서, 실제 보증금, 월차임, 점유 범위, 계약 당사자와 임대차 개시 경위를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 검증. 2023.09.07 전입과 실제 주택 인도·점유, 임차권의 유효성을 확인해야 합니다. 선순위 전입 사실만으로 정확한 인수액이 결정되지는 않습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권, 배당요구 여부와 임차인이 실제 배당받을 금액을 확인해야 미배당 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 매수인에게 인수되는 임차인의 권리와 보증금 관련 기재, 매각조건 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 및 달서구 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당우선순위와 임차보증금 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰됐고 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 낮은 최저가 자체를 안전마진으로 보아서는 안 됩니다.
- 내부 상태·관리비. 내부 확인이 제한된 물건이므로 수리비, 장기 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 등을 확인해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 전체 거래 평균 92,666,666원보다 최근 12개월 평균 69,000,000원과 최신 동일 전용 거래 68,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 하락 추세 -31.4%도 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가 산정. 낙찰가뿐 아니라 매수인 인수 미배당 보증금, 취득 관련 비용, 명도비와 수리비까지 고려해 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 등기부·현황조사 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 실거래 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸다고, 취득비용까지 싼 것은 아니다”
대구 삼진목화아파트 415호는 감정가 100,000,000원에서 최저매각가 24,010,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 최근 실거래 평균 69,000,000원과 비교하면 명목상 입찰 시작가격은 상당히 낮습니다.
하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 이희송의 임차보증금이 확인되지 않았다는 점이 결정적입니다. 대항력이 성립해 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 낮아진 낙찰가만큼 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이 경우 실제 취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
더욱이 최근 시세는 -31.4% 하락 추세입니다. 과거의 높은 실거래 평균으로 할인 효과를 과장해서도 안 됩니다. 등기상 가압류가 소멸한다는 장점만으로 임차보증금 리스크를 상쇄할 수는 없습니다.
결론은 명확합니다. 등기상 권리는 소멸하지만 임차보증금 인수액은 미확정입니다. 임대차계약과 대항력, 배당요구 및 미배당 보증금을 확인하기 전에는 실질취득비용을 산정할 수 없으므로 입찰을 보류하고 권리관계를 우선 확인하는 판단이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 2,401만원이라는 가격이 아니라, 그 가격 외에 무엇을 더 부담해야 하는가입니다.
