대구지방법원 2025타경9226. 대구 북구 읍내동 삼진목화아파트 101동 4층 415호, 전용 58.44㎡ 아파트입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.12.18 서울보증보험주식회사 가압류 99,346,940원이고, 이후 신용보증기금·중소기업은행·하나캐피탈 등의 가압류와 강제경매개시결정, 국·달서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 415호에는 이희송이 주거용으로 전입해 있고 전입일은 2023.09.07로 말소기준일보다 석 달가량 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 임차인을 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서도, 반대로 “인수 0원”이라고 결론내려서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 표면 최저가가 아니라 미상 임차보증금을 확인한 뒤의 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1060 삼진목화아파트 101동 4층 415호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 58.44㎡ · 지하1층 지상14층 중 4층 |
| 소유자 | 배한수 (2022.10.11. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 1991.08.29 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2023.12.18 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이 기준 이후의 신용보증기금 가압류 1,283,500,000원, 중소기업은행 가압류 220,000,000원, 하나캐피탈 주식회사 가압류 40,128,710원, 강제경매개시결정 및 이후 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 등기부상 근저당권은 없고, 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희송 | 415호 · 주거 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 이 사건은 실제 임차인 1명으로 봅니다. 특히 이 임차인은 전입일이 말소기준보다 앞서 있다는 점 때문에 단순한 후순위 임차인으로 처리할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지는 낙찰자의 추가 부담 상한 역시 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 49,000,000원은 싸지만 ‘조건부’다
삼진목화는 총 198세대, 사용승인일 1991.08.29인 아파트입니다. 제공된 실거래 12건의 전체 평균은 92,666,666원이지만, 과거 96,000,000원~120,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 69,000,000원, 최신 거래도 2026.03의 69,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 31.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 52.86㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 58.44㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2025.08 | 52.86㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.02 | 58.44㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 52.86㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2024.09 | 52.86㎡ | 13 | 84,000,000원 |
| 2023.04 | 58.44㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.03 | 58.44㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.07 | 58.44㎡ | 7 | 104,000,000원 |
| 2022.06 | 58.44㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 58.44㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 58.44㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 69,000,000원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 69,000,000원의 71.0%로, 표면가격만 보면 20,000,000원 낮습니다. 다만 시장 자체가 최근 구간 기준 -31.4% 하락한 상태이고, 임차인의 보증금이 미상이라는 점 때문에 이 할인율을 그대로 투자수익 여지로 간주하면 안 됩니다. 전체 실거래 평균 92,666,666원 대비 52.9%라는 수치는 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 본건의 가격 가점 근거로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 99,346,940원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,283,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,128,710원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 1,642,975,650원 중 계산상 배당액은 47,718,000원, 미배당액은 1,595,257,650원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 되어 있으나, 임차인 이희송의 보증금이 미상이라 임차보증금 승계 위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 읍내동 대구대천초등학교 북측에 위치하며, 부근은 아파트단지와 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 교통시설과의 거리 및 대중교통 상황 등을 종합한 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 1991.08.29 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상14층 건물의 4층입니다. 위생·급배수·승강기·소화·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 단지 북측 약 8m, 동·서·남측 약 6~8m 포장도로에 접하고 토지는 평탄한 사다리형에 가까운 아파트 부지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술) 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,608,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부현황과 상태는 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 총 198세대이며 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -31.4%로 하락했습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이희송의 보증금, 임대차계약 내용, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 점유·전입 지속 여부 확인. 전입일 2023.09.07이 말소기준 2023.12.18보다 빠르므로 실제 점유관계와 대항력 성립 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- ‘49,000,000원’만 보고 응찰가를 정하지 말 것. 최근 12개월 평균은 69,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금 잔액이 있다면 그 차익은 크게 줄거나 사라질 수 있습니다.
- 하락장 반영. 최근 구간 가격이 이전 구간보다 31.4% 낮습니다. 과거 전체 평균 92,666,666원을 기준으로 싸다고 판단하지 말고 최근 69,000,000원대 거래를 우선해서 보세요.
- 세금 압류 확인. 국 및 달서구 압류가 등기돼 있으므로 세액과 배당상 우선순위에 영향을 주는 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 과정에서 내부현황과 상태를 직접 확인하지 못했으므로 실제 수리 범위와 사용상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 보증금 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 49,000,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 평균 69,000,000원과 최신 거래 69,000,000원보다도 20,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 시세 자체가 이전 구간보다 31.4% 하락했고, 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 2023.09.07 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
임차인의 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 그래서 이 사건은 가격은 조건부 매력, 권리는 확인 전 보류가 맞습니다. 49,000,000원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 이희송의 실제 보증금과 배당 관계입니다. 그것이 확인돼야 비로소 최근 69,000,000원대 시세와 실질취득가를 제대로 비교할 수 있습니다.
