174,300,000원
대구지방법원 2025타경9238. 대구 수성구 범물동 범물보성타운 102동 9층 902호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 249,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 174,300,000원입니다. 말소기준은 2015.04.17. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 871,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 부기되어 있습니다. 또한 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·마감상태는 탐문과 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 금액상 인수 0원과 별개로 입찰 전 점유상태와 관련 원본의 정리 내용을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9238 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1279 범물보성타운 102동 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 지하1층 지상15층 중 제9층 제902호 |
| 소유자 | 김규학 · 김대철 · 김민경 · 김옥경 (각 8분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 247,346,826원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.17. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 871,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수액 0원
말소기준은 2015.04.17. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 등기상 채무자는 금순남, 채권최고액은 871,000,000원이며 이 근저당권에 기해 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 공유자인 김규학·김옥경·김민경·김대철은 2025.08.07. 상속등기를 통해 각 지분을 취득했고, 2025.09.10. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당계산에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정됩니다.
② 점유·임차 — 금액 인수 0원이지만 임대관계는 확인 필요
분석상 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 따라서 대항력 임차보증금이 특정되어 매수인에게 승계되는 구조는 현재 계산에 없지만, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰의 매력과 -15.5% 하락 추세를 함께 봐야 한다
범물보성타운은 285세대, 1992.08.20. 준공 단지이며 대상 면적은 전용 84.94㎡입니다. 전체 9건의 평균 거래가는 227,777,777원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 206,750,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 실질취득액 174,300,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 84.94㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 84.94㎡ | 12 | 269,000,000원 |
| 2022.10 | 84.94㎡ | 12 | 269,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 4건 | 206,750,000원 |
표면적으로는 감정가 249,000,000원에서 1회 유찰되어 174,300,000원까지 내려온 만큼 가격 차이가 분명합니다. 하지만 최근 시장 방향은 반대입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -15.5%이고, 최신 2026.07 거래는 185,000,000원입니다. 따라서 과거 최고가 269,000,000원이나 전체 평균 227,777,777원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 871,000,000원 | 171,059,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 871,000,000원 중 171,059,800원이 배당되고 699,940,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권액 247,346,826원 역시 전액 충족되지 않습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 174,300,000원 | 171,059,800원 | 699,940,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 751,498,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 787,530,327원 | 0원 |
근저당권자의 미배당액은 유찰이 이어질수록 커지지만, 이 계산에서 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 현재 회차 기준 174,300,000원이며, 인수형 임차보증금 때문에 낙찰가를 낮춰도 총취득비용이 고정되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 범물초등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설로 형성되어 있고 생활편익시설 접근성과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 중 제9층 제902호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 16미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로2류와 접합니다. 범물초등학교·범일중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 13,110.3㎡, 공시지가 2,794,000원/㎡이며 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 285세대·1992.08.20. 준공 단지로 동일면적 거래자료는 확인되지만 최근 거래 추세는 -15.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 227,777,777원보다 최근12개월 평균 206,750,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -15.5%이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 임대관계 미상·이해관계인 부재였습니다. 실제 점유자, 임대차, 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 부기등기가 있으므로 매각에 따른 정리 범위를 원본에서 확인하세요.
- 공유자 구조 확인. 김규학·김대철·김민경·김옥경이 각 8분의 2 지분을 가진 공유자입니다. 명도·협의 상대와 현황을 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 배당계산은 집행비용 3,240,200원과 근저당 배당 171,059,800원을 반영한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 최근 거래만 보고 보수적으로
이 사건의 장점은 명확합니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 174,300,000원까지 내려왔고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 206,750,000원과 비교하면 실질취득액은 84.3% 수준입니다.
그러나 과거의 250,000,000원·269,000,000원 거래를 기준으로 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 최신 2026.07 거래는 185,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -15.5%입니다. 여기에 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 이해관계인이 부재했다는 점, 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 존재한다는 점까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 금액 인수는 0원, 가격은 최근 시세 대비 여유가 있으나 하락장과 점유 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
