대구지방법원 2025타경9271. 영천시 완산동 완산청구하이츠 103동 3층 303호, 전용 59.99㎡ 아파트와 관련된 경매입니다. 다만 가장 먼저 확인해야 할 것은 매각 범위입니다. 이 사건은 전체 소유권 매각이 아니라 갑구 10번 강제경매개시결정에 표시된 김순화 지분 42/665와 이명동 지분 28/665, 합계 70/665 지분의 매각입니다. 등기부상 현재 공유자는 김순화, 김영희, 이경동, 이금희, 이명동, 이명숙, 이명자, 이은화, 이장호, 이정원, 이지원 등 11명입니다.
말소기준은 2022.09.16 농업협동조합중앙회 가압류입니다. 과거 국민은행·대구경북능금농업협동조합· 화산농업협동조합·농협은행의 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 데이터상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 가격이 싸 보이는 이유를 권리의 청정성만으로 해석하면 안 됩니다. 이 물건은 단독 소유권이 아닌 소수 지분이고, 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고가 1회에 한해 가능하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 완산동 988-4 완산청구하이츠 103동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 지하1층/지상20층 건물 중 3층 303호 |
| 매각대상 지분 | 김순화 42/665 + 이명동 28/665 = 합계 70/665 |
| 감정가 / 최저가 | 10,315,000원 / 5,055,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금 관리기관) / 9,825,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대·점유 조사 | 확인된 임차인 신고 없음 · 현장조사시 거주인 폐문부재 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 그러나 ‘지분매각’이 본체
현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2022.09.16 농업협동조합중앙회의 김순화·이명동 지분 가압류 14,087,346원입니다. 이 가압류가 이후 강제경매개시결정으로 이어졌고, 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 근저당은 경매개시 전 모두 말소돼 현재 근저당권 수는 0건입니다.
② 시세 비교 — 전체호 시세와 지분 가격을 그대로 비교하면 안 된다
청구하이츠는 260세대, 2001.11.14 준공 단지입니다. 동일 전용면적 59.99㎡ 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 98,308,333원이지만 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 91,166,666원과 최신 거래 85,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 구간은 이전보다 -9.5% 낮아져 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 1 | 88,500,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 17 | 104,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 14 | 101,000,000원 |
| 2024.09 | 59.99㎡ | 10 | 104,700,000원 |
| 2024.09 | 59.99㎡ | 17 | 103,000,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 59.99㎡ | 15 | 97,000,000원 |
| 2024.04 | 59.99㎡ | 17 | 102,500,000원 |
| 2024.04 | 59.99㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 3건 | 91,166,666원 |
이 사건의 최저가 5,055,000원을 전체 아파트 최근 평균 91,166,666원과 바로 비교해 “시세의 5%짜리 아파트”라고 판단하면 오류입니다. 매각대상은 70/665 지분뿐입니다. 단순 지분비율로 환산하면 최근 12개월 전체호 평균의 70/665는 약 9,596,491원, 최신 거래 85,000,000원의 70/665는 약 8,947,368원입니다. 현재 최저가는 이 단순 환산값보다 낮지만, 지분가치는 전체 소유권을 단순 비례한 금액과 동일하게 현금화되는 자산이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 9.7% 추정) | - | 490,990원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 14,087,346원 | 4,564,010원 |
| 3. 갑구 10번 · 강제경매개시(6번 가압류 본압류 이행) | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 21,873,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 35,961,065원 중 예상 배당은 4,564,010원, 미배당은 31,397,055원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상20층 중 3층 303호입니다.
- 입지. 영천시 완산동 영철공설시장(완산시장) 북서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주변은 폭 약 8m~10m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류·소로1류·소로3류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 475,500원/㎡입니다.
- 건물상태 조사. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 현장조사시 폐문부재로 통상적인 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 환금성. 전체호 실거래는 존재하지만 이번 취득대상은 전체 소유권이 아니라 70/665 지분입니다. 전체 아파트의 거래 빈도를 지분의 환금성과 동일하게 보면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 303호 전체가 아니라 김순화 42/665와 이명동 28/665, 합계 70/665 지분 매각이라는 점을 입찰표 작성 전 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있다고 기재돼 있으므로 최고가매수신고 이후의 절차 변수를 감안해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 지분가격 판단. 5,055,000원을 전체호 최근 평균 91,166,666원과 직접 비교하지 말고, 지분비율과 공유관계에 따른 환금성 차이를 별도로 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 91,166,666원, 최신 거래는 85,000,000원이며 최근 가격 추세가 -9.5%입니다. 과거 전체 평균 98,308,333원만 근거로 가치를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 다회 유찰 의미. 이미 2회 유찰돼 감정가 10,315,000원에서 5,055,000원까지 내려왔습니다. 할인폭 자체보다 왜 유찰됐는지 지분 구조와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “505만원짜리 아파트”가 아니라 “70/665 지분”이다
표면 숫자만 보면 감정가 10,315,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 5,055,000원까지 떨어졌고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 평가하는 기준은 단순한 할인율이 아닙니다. 취득하는 것은 303호 전체가 아니라 70/665 지분이며, 나머지 공유관계가 그대로 남습니다. 여기에 공유자의 우선매수신고가 1회 허용되고, 실제 점유·임대관계도 미상입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 전체호 평균은 91,166,666원, 최신 거래는 85,000,000원으로 최근 추세가 -9.5%입니다. 현재 최저가는 단순 지분비율로 환산한 전체호 시세보다 낮지만, 그 차이를 곧바로 투자수익으로 볼 수는 없습니다. 인수금액은 가볍지만 구조는 무겁습니다. 이 사건은 권리말소보다 지분의 실질가치, 공유자 우선매수, 점유 확인, 향후 환금성을 얼마나 보수적으로 계산하느냐가 승부처입니다.
