대구지방법원 2025타경9320. 북구 국우동 ‘칠곡현대아파트’ 103동 17층 1704호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2019.12.24 설정된 국민은행 근저당권, 채권최고액 69,300,000원입니다. 이후 2023년 국민은행 근저당권 36,000,000원, 2025년 카드사·신용보증재단 가압류 3건과 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 한 번 유찰되어 감정가 150,000,000원에서 최저가 105,000,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 134,090,909원의 78.3%입니다. 최신 거래금액 115,000,000원보다도 최저가가 낮습니다. 그러나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -8.8%이므로, 과거 전체 평균 135,166,666원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9320 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 국우동 1110-3 칠곡현대아파트 103동 17층1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.955㎡ · 지하1층·지상19층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 권재인 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2019.12.24 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 69,300,000원 |
| 청구금액 | 29,840,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
기준이 되는 권리는 2019.12.24 국민은행 근저당권 69,300,000원입니다. 2023.09.15 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원과 2025년의 케이비국민카드·신한카드·경북 신용보증재단 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.10.30에는 말소기준 근저당권의 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전등기되어 있지만, 이는 기존 근저당권의 이전으로서 말소기준의 시간적 순서를 새로 만드는 별도 후순위 담보권이 아닙니다.
② 시세 비교 — 105,000,000원은 최근 평균 아래, 하지만 시장은 하락 중
칠곡현대아파트는 707세대, 사용승인일은 1999.11.27이며, 대상 면적과 매칭된 전용 59.96㎡ 실거래가 확인됩니다. 제시된 12건의 전체 평균은 135,166,666원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 134,090,909원, 최신 거래 115,000,000원, 그리고 최근 추세 -8.8%를 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.96㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 6 | 127,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 18 | 132,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 16 | 137,000,000원 |
| 2025.07 | 59.96㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2025.04 | 59.96㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 59.96㎡ | 18 | 147,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.955㎡ | 11건 | 134,090,909원 |
현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 134,090,909원의 78.3%입니다. 최신 거래는 115,000,000원이고, 제시된 거래 중 최저도 115,000,000원입니다. 따라서 현재 가격은 최근 거래 수준 아래에 놓여 있어 가격 완충구간이 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 이전 구간보다 -8.8% 내려온 하락 추세이므로, 135,166,666원의 전체 평균만을 기준으로 할인폭을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 69,300,000원 | 69,300,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 33,430,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,046,067원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,065,481원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 23,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 166,411,548원 중 예상 배당액은 102,730,000원, 미배당액은 63,681,548원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 105,000,000원 | 63,681,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 73,500,000원 | 94,634,548원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 51,450,000원 | 116,287,648원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로, 유찰될수록 미배당 채권액은 커지지만 그 미배당분이 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도남초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평지붕, 지하1층·지상19층 건물의 17층이며 위생·급배수·도시가스 보일러 바닥난방·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 20m, 남서측 약 15m 내외 도로와 접하며, 토지는 평탄하게 조성된 부정형의 아파트 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 택지개발지구기타, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 폐문으로 내부 확인이 되지 않아 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 칠곡현대아파트는 707세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 115,000,000원부터 153,000,000원까지이고 최근 추세는 -8.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가 105,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 134,090,909원의 78.3%라는 점은 가격상 장점입니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 135,166,666원보다 최근 12개월 평균 134,090,909원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다. 최근 추세는 -8.8%입니다.
- 점유관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 국민은행 근저당권은 2025.10.30 한국주택금융공사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기사항에서 권리자 표시와 말소관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 미회수와 인수를 구분. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당액은 63,681,548원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당이 크다는 이유만으로 낙찰자 부담으로 오해하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 시설·수선 상태에 따라 실질 비용이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮아졌지만, 하락장과 점유 확인이 관건
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2019.12.24 근저당권으로 명확하고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 105,000,000원이 그대로 실질취득액이 되고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 134,090,909원의 78.3% 수준입니다.
반면 가격 판단을 낙관적으로만 가져가기는 어렵습니다. 전체 실거래 평균 135,166,666원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최신 거래는 115,000,000원이며 최근 가격 추세도 -8.8%입니다. 여기에 감정평가 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았고 임대관계도 미상이었습니다. 결론적으로 권리와 현재 가격에는 장점이 있지만, 하락 추세를 반영한 응찰가와 실제 점유·내부 상태 확인이 최종 승부처입니다.
