대구지방법원 2025타경9331. 대구 북구 사수동 ‘금호서한이다음’ 108동 7층 707호 아파트입니다. 현 소유자 이종훈은 2018.09.07 거래가 272,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2025.09.18 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 이후 등기된 신용보증기금·대구신용보증재단의 가압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 237,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 165,900,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 단지 동일 면적 74.91㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 226,875,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 73.1%입니다. 최신 2026.06 거래도 236,000,000원으로 확인돼, 현재 회차는 최근 거래가격대보다 상당히 낮은 출발가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 833 금호서한이다음 108동 7층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.91㎡ · 19층건 중 7층 |
| 소유자 | 이종훈 (2018.09.07 거래가 272,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,330,137원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 말소기준은 2018.09.07 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이 근저당은 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후의 신용보증기금 가압류 11,827,500원, 대구신용보증재단 가압류 65,610,000원, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 73.1%
금호서한이다음 동일 면적 74.91㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 226,875,000원, 거래 범위는 219,000,000원~237,000,000원이며, 최신 거래는 2026.06 236,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.91㎡ | 18 | 236,000,000원 |
| 2026.05 | 74.91㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 74.91㎡ | 9 | 226,000,000원 |
| 2026.05 | 74.91㎡ | 17 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 74.91㎡ | 18 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 74.91㎡ | 20 | 223,000,000원 |
| 2026.05 | 74.91㎡ | 4 | 224,000,000원 |
| 2026.04 | 74.91㎡ | 21 | 237,000,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 10 | 227,000,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 11 | 222,500,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 평균 | 74.91㎡ | 12건 | 226,875,000원 |
현재 최저가 165,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 226,875,000원의 73.1%입니다. 동일 면적 거래 중 가장 낮은 219,000,000원보다도 낮고, 최신 2026.06 거래 236,000,000원과도 차이가 있습니다. 신건 감정가 237,000,000원은 최근 거래 상단과 겹쳤지만, 1회 유찰된 현재 회차에서는 가격 메리트가 분명해진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 162,777,400원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 11,827,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 65,610,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 165,900,000원 가정 시 채권 총액 269,437,500원 가운데 162,777,400원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 106,660,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 106,660,100원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 155,733,320원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 190,009,738원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 곧 매수인의 추가 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구삼영초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층건 중 7층 707호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 남측·북측 약 20미터, 북서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 금호서한이다음은 977세대이며 사용승인일은 2016.07.21입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 165,900,000원은 최근 12개월 평균 226,875,000원의 73.1%입니다. 경쟁으로 낙찰가가 올라갈 수 있으므로 최근 실거래를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 동일층 거래 참고. 2026.05 동일 면적 7층 거래가 220,000,000원, 2026.03 동일 면적 7층 거래가 219,000,000원입니다.
- 근저당 이전 확인. 2018.09.07 농협은행주식회사 근저당이 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 경매신청 관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 세금 우선권. 2025.09.29 국의 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 등기라 해도 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없으나 실제 점유관계와 인도 가능 상태는 현장 및 현황조사 원본으로 최종 확인하세요.
- 관리비. 공동주택의 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 1회 유찰 가격”
이 사건의 장점은 두 가지가 동시에 보인다는 점입니다. 첫째, 임차인이 없고 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 165,900,000원까지 낮아졌고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 226,875,000원의 73.1%입니다.
최근 동일 면적 거래는 219,000,000원~237,000,000원, 최신 거래는 236,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 신건 감정가 수준에서 접근하는 경우와 달리 최근 시세 대비 가격 여유가 생긴 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 배당표상 채권 미배당이 106,660,100원 발생하고 국의 압류도 있는 만큼, 당해세 등 실제 배당 우선순위는 원본으로 확인해야 합니다. 권리는 단순, 가격은 유찰로 개선 — 입찰가는 실거래를 기준으로 통제할 사건입니다.
