대구지방법원 2025타경9437. 대구 북구 관음동 칠곡한신1 전용 117.05㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 191,000,000원에서 2회 유찰된 93,590,000원입니다. 등기상 핵심은 2016.07.12. 한국주택금융공사의 근저당권으로, 채권최고액은 692,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 2025.10.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
소유권은 2025.04.17. 상속을 원인으로 최미애·최수진·최태진이 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 임차인 신고 내역은 없으며 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9437 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 관음동 1370-1 104동 1층 104호 |
| 도로명 | 대구광역시 북구 관음로 50 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 117.05㎡ · 104동 1층 104호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최미애·최수진·최태진 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,825,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.07.12. 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 692,000,000원이고 채무자는 안갑순입니다. 2025.10.13. 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 48.3%
동일 단지 칠곡한신1, 동일 면적 117.05㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 198,416,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 193,750,000원, 최신 거래는 2026.05. 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 117.05㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 117.05㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.04 | 117.05㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 2025.10 | 117.05㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 117.05㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2025.04 | 117.05㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2024.12 | 117.05㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 117.05㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 117.05㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2024.04 | 117.05㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.03 | 117.05㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 117.05㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.05㎡ | 4건 | 193,750,000원 |
현재 최저가 93,590,000원은 최근 12개월 평균 193,750,000원의 48.3%입니다. 전체 거래 평균 198,416,666원과 비교하면 47.2% 수준입니다. 가격 자체는 실거래 구간보다 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.5% 하락한 흐름이고, 최신 거래도 2026.05. 170,000,000원이므로 단순히 과거 전체 평균만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,084,620원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 692,000,000원 | 91,505,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 692,000,000원 중 예상배당은 91,505,380원이고, 미배당액은 600,494,620원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙고속도로 칠곡IC 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 칠곡IC가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 1층 104호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형의 평탄한 아파트 부지이며 서측 폭 약 50미터, 남측 폭 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,536,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 칠곡한신1은 336세대, 1992.11.17. 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준으로 가격 판단. 전체 평균 198,416,666원보다 최근 12개월 평균 193,750,000원과 최신 170,000,000원을 우선 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전보다 3.5% 낮아진 흐름입니다. 현재 할인폭이 크더라도 응찰가에는 최근 약세를 반영해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 대상은 104동 1층 104호입니다. 동일 면적이라도 층·향·수리 상태에 따라 실거래 차이가 날 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 등기에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 부기되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 남았다
이 물건은 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 2회 유찰을 거치며 93,590,000원까지 낮아져 최근 12개월 실거래 평균 193,750,000원의 48.3% 수준입니다.
다만 최근 거래는 이전보다 3.5% 하락했고 최신 거래가 170,000,000원까지 내려온 상태입니다. 여기에 1층이라는 개별 조건과 감정평가상 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리 인수 위험”보다는 실제 점유·내부 상태·최근 시세를 확인한 뒤 현재 할인폭이 충분한지를 검증하는 것입니다.
